天津陈塘都市工业园区商务花园推广草案.docVIP

第一部分 陈塘庄工业区 第一：陈塘庄工业区概况 本项目位于陈塘都市工业园区内。 上世纪九十年代以来，随着成片危陋房屋改造的基本完成，河西区现已初步实现下瓦房行政商贸分区、佟楼涉外旅游文化分区、陈塘庄工业分区和小海地新型住宅分区四大功能分区。 天津市陈塘都市工业园区的四至范围为：北至黑牛城道、西至太湖路、东至微山路、南至河西与津南交界线。总占地面积约5.06平方公里（约合7600亩，506公顷）。具有建设都市型工业区的优越基础条件，企业134家，是河西区较为集中的工业区，在天津市城市总体规划中保留为环保工业区，在经过不断改造后，形成工业企业与零星居住区相混的局面。 第二： 陈塘庄工业区发展的政策因素 从城市运营的角度来看，天津市经济发展的中心将向东南发展。 根据天津城市总体规划(1996年至2010年)规定，要加强天津与环渤海地区及我国北方地区经济的联合与协作，努力提高天津的流通与服务功能；规划建设沟通跨区域的高速公路、铁路、供气、输油管道等大型基础设施，形成高度发达的基础设施体系；以天津滨海城区为新的经济增长点，继续加快对内对外开放步伐。 根据天津市的规划，作为重要工业区之一，河西区也制订了相应的发展目标： 陈塘都市工业园区目前已初步规划为科技产业研发区、轻工环保工业区、民营企业园、仓储加工区、商业和生活服务区、可持续发展预留地六大区域。入驻都市工业园区的企业在行业导向上，以电子信息产品研究开发和组装、软件开发、适应城市发展的制造业，劳动密集型的食品加工业、服装服饰业、精密加工业，研究开发型和轻加工型产品为主。 第三：陈塘庄工业地区开发的机制分析 1. 动力机制分析 ?内部动力分析 首先，该地区面临的是城市功能与土地性质和产业结构之间的矛盾。将陈塘庄地区的产业结构、用地结构与其他一些国际大都市的用地结构(第三产业用地大于25%，工业用地小于10%)相比，陈塘庄地区工业用地比例明显偏高，商业、服务业、公共设施、绿化、交通用地比例明显偏低。另外，陈塘庄区工业用地主要拥挤在小海地居住区、梅江居住区与尖山居住区之间的三角地段，大量新兴的第三产业和都市型工业即将替代低技术含量的第二产业。因此该地区的产业重构已成为推动其发展的自身动力。 另一方面，工业区的污染排放正在使梅江居住区和小海地居住区的水体环境受到威胁，21世纪这两片大规模城市生态住区的环境整治、改善与维持也从某种意义上决定着陈塘庄地区工业用地的重构。 ?外部动力分析 梅江居住区是天津市进入21世纪的特大型城市生态住区，位于陈塘庄工业区的西南端，与河西区东端的小海地居住区遥相呼应。梅江居住区远离现有的中心商业区，自身又不具备配建大型商业、服务、娱乐设施的规模与功能，使夹在两区之间的陈塘庄地区成为梅江居住区的配套区，同时对小海地居住区的现有配套设施起一个补充的作用。 同时解放南路将作为紧密联结天津市中心城区与滨海新区的主要交通要道之一，大大提高了该区位的通达度，使陈塘庄处以一个交通、物流中转地，激发了该地区的区位潜势，成为推动陈塘庄地区发展的最直接外部动力。 2. 驱动机制分析 ?土地的经济效益驱动 河西区陈塘庄地区一半以上的土地为效益低下的工厂、仓库和破旧住区所占用。与天津市近年土地批租的热潮和土地稳步增值相比，该地区不仅未能充分体现出其应有的土地级差效益，同时还在产生着不同程度的外部负效益。在市场经济为主的土地运行机制下，该地区的开发存在着巨大的机会效益。土地的经济潜能驱动着这一地区的再次开发。 ?社会力量驱动 陈塘庄地区现已夹杂着部分少量居住小区，社会公共设施匮乏，同时该地区的工业污染亦影响其周围地区的居住环境。因此，社会公众的要求成为其开发的社会驱动力量，使该地区在进入实质性地开发时，行动与安置过程中可能遇到的困难大为减少。 第二部分：对项目本身的分析 从以上的分析可以看出，该项目所处的地段是一个非常具有升值潜力的地方，随着各项政策的落实和实施，以及各开发商的运作，将来该地区将会形成一个有较大经济价值的区域。但是仅从目前来看，该地区存在许多不利的因素： 现在，项目本身所处的陈塘工业区布局比较混乱。陈塘庄地区呈现两种开发过度并存的现象，即旧区是密集的工业厂房和仓库，区内道路狭窄，同时还不断有搭建、加建的棚户出现，建筑层数相对较低，平均容积率在1左右。而局部金角银边地段，则建筑层数相对较高，平均容积率几乎达到2以上。就整个地区而言，该地段面临着开发度较高而同时土地利用效率低下的矛盾，产业从整体来看布局不合理，整体上降低了该地区在人们心目中的形象。 就现在的情况来看，陈塘工业区处于一个待重新开发的阶段，各开发主体没有进入实质性的运作阶段，未形成一定的开发氛围，处于一种比较荒凉的气氛之中，从这一点来看本项目处于一个比较领先的地步，但在时间上有一种稍微超前的概念。 作为商用的办公