上海松江新城地铁站商业项目市场定位报告2006-.pdfVIP

松江新城站商业广场初步市场定位报告 目 录 壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 二、松江商铺市场分析 三、区域市场分析 四、区域住宅市场分析 五、区域商业情况 六、地铁商铺现状与发展前景分析 贰、项目分析 一、项目情况 二、SWOT分析 叁、项目定位及产品建议 一、销售策略定位 二、消费群定位 三、项目定位 四、产品改进建议 五、价格定位 - 1 - 松江新城站商业广场初步市场定位报告 壹、市场部分 一、上海商铺市场分析 1、市场运行概况 商业租金、售价稳步上扬 截止到今年第三季度，上海的商铺平均租金已经上升至 28 元/平方米/ 月，比 2005 年同 期增加了约 5％，05 年度比 04 年度增加了 7％，04 年度比 03 年度增加了 11.8％，而空置 率 3 年间始终稳步维持在 11％左右。这说明上海的商铺市场已经进入一个稳健发展期，步 入了成熟的阶段。 郊区的商业楼盘担当起了市场销售量的主力 随之而来的是众多开发商转向商业地产，外资地产基金纷纷进入上海商业地产市场，商 业地产服务业也悄然出现。值得注意的是，随着近年来房地产市场的发展，大量新兴社区的 建成和入住，从中环线开始，沿中、外环线再扩展到外环线以外的范围，在大型居住区附近 的沿街商铺、集合式商场和社区商铺的发展相当迅速。 商业进入实物消费与服务消费并重的阶段 丰富商业内涵，满足综合消费，提升等级，已成为上海市区商业发展的新趋势。从消费 水平看，上海居民的消费能级正从日常生活消费品向住房、汽车等更高层次跨越。从消费结 构看，全市消费需求由实物消费为主进入实物消费与服务消费并重的阶段，零散型的商业地 产布局模式很难适应上海商业未来的发展需求，因此体量大、功能综合全面、内在经营服务 品质优良的商业项目将是下一步商业地产开发重点。 商业用房的租赁和销售仍将并驾齐驱 目前约有20 ％左右的商业房产只租不售，有一定实力的开发商资金方面如果没有压力， 完全可以采取长期收益的方式经营自己的商铺，这一收益是长期且稳定的；其次，随着住宅 开发向外围的扩张，商业房产也向城市周边集聚，但由于这些区域目前存在配套不全、市政 缺乏、人气不足等多方面的影响，难以形成对销售价格的有效支撑，由此只能采取养铺的措 施或等待各方影响因素渐渐消除后，再重新推向市场；最后，有些大规模的商业房产由于其 经营方面的特性，只能采取租赁的方式获取收益。 - 2 - 松江新城站商业广场初步市场定位报告 2、价量分析 全市商铺供需比 1200000 14000 1000000 12000 9634