绿城地产案列分析报告.doc

成都信息工程学院银杏酒店管理学院 绿城地产案例分析报告 系别专业 财务管理系财务管理专业 报告课程 财 务 管 理 案 例 指导教师 肖 霞 学生姓名 夏芙蓉 陈盼 谢东 钟明洪 聂启茂 汪洋 牛硕 李 果 班 级 2010级财务管理5班 绿城地产的资本结构案列分析 一．绿城地产简介 绿城房地产集团有限公司，国内知名的房地产企业之一，专注开发系列城市优质房产品。绿城成立于1995年，2005年转制为外商独资企业，是香港企业——绿城中国控股有限责任公司。（股票代码：3900）的全资子公司。绿城专注于优质房产品的开发，产品形态涵盖别墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服务公寓等住宅系列，同时涉及酒店、综合类项目的开发和营造。自1996年以来，绿城历年房产销售额名列浙江省同行业前茅，2006年实现销售收入74亿元。自1998年以来，历年被金融机构评为3A级信用单位。自2005年起，绿城地产积极参与城中村改造承建安置房建设，截止2008年政府代建项目总规模超过700万平方米。截止2006年6月30日，绿城拥有超过4000万平方米的总建筑面积的优质土地储备，以确保在5-7年的持续稳定发展。2010年底，绿城地产的品牌价值以126.18亿连续8年排在中国房地产品牌价值TOP10.而2011年排在第五，同时连续7年名列中国房地产百强企业综合实力TOP10.然而，自2006—2010年该公司采用了激进的财务措施，与同行业比形成高额的负债。 二．案列思考分析 （一）绿城地产为何选择激进的财务行为？ 表8—2 绿城地产2003年—3010年的资本结构 财务指标 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 资产负债率 债务权益比 96% 2564% 93% 1425% 95% 1358% 73% 276% 71% 246% 76% 316% 84% 506% 88% 767% 流动负债占债 81% 86% 79% 58% 60% 70% 75% 79% 流通股占总股本 —— —— —— 100% 100% 100% 100% 100% 由表可以看出绿城2003年到2010年以来都处于比较高的资产负债状态，而就房地产行业的绩效评价标准值而言的话，绿城一直都处于75%平均值以上，其中较差值94.8%以上的是03年，05年，则处于较低值83%的以上的是09年与10年。而就06年与07年分别比同行业的平均值低分别2%、4%的百分值。资产负债率应保持在30%—60%之间为宜，而大于50%则预示债权人的权益就没有保障，而房地产行业属于高负债行业，但绿城的负债率比同行业水平还高。导致绿城选择激进的财务行为。 通过对绿城地产的财务状况分析，发现企业在资本结构完全依赖与企业的借入资本来维系生产和发展，表明企业的筹资结构的单一性，表明企业必须适度拓宽融资渠道，保持资本结构的适度合理性，企业的激进财务行为的选择。 （1） 绿城地产激进资本结构和债务比率。从企业03——10年的财务业绩分析，收入结构呈现波动性变化，但总体为下降的形势，企业的现金流量出现严重短缺现象，凸显企业资本结构对当前企业激进决策有着重要的影响。然而在2006年在香港上市，使得2006年的资产负债率在03—05年明显下降且比行业平均值75%还低，在一定程度上迅速的降低资产负债率。但是绿城地产筹资结构单一是一个突出的问题，仅在2009年有一次认购职工股权，但是这并没有对缓解企业高负债率起到突出的作用。对于资本结构的分布上表现一个稳中有变的发展形势，通过上市缓解了部分高资产负债态势，拓展了筹资方式的多样化。而在此过程中，绿城地产依赖自身的信用程度，大量开始银行贷款和信托筹资之路，致使企业的筹资费用超出企业的预期，使借入资本呈现高的财务风险。但是在此种状态下，绿城地产的总体负债率仍处于70%以上，这体现房地产行业的投资回收期较长，对资金链的持续循环要求很高，在这种前提下财务激进行为其面临巨大的资金压力，表现了企业没有合理筹资和分配借入资本，表现了企业在资金构成的疲软形态。根据资本结构权衡理论，在公司盈利和有所得税税负的情况下，资产负债率在一定区