长丰·金秋花园项目整体定位及发展战略报告.doc

长丰·金秋花园项目整体定位及发展战略报告 博冠堂地产顾问机构 长丰·金秋花园项目整体定位及发展战略报告 此次报告需要解决的问题： 1、此次沟通不是方案的细节，而是寻找方向和挖掘价值 ——没有详细调研和深 入研究的方案没有价值 2、寻找与项目契合与企业契合的开发方向： 项目的契合：作为县级新盘，我们对区域价值的理解以及适合项目开发的方向； 企业的契合：作为非专业开发公司的首次开发，如何获取成功开发经验。 3、相关视野——为开发商减少试错，提供更多选择的解决之道。 1月4日-2月11日 2月22日－ 12月28日-1月3日 工作内容 客户沟通 地块考察 收集基础资料 典型项目调研 客户访谈 确定研究思路 撰写项目主体报告 公司评审 修改调整 工作内容 工作内容 终稿汇报 第一阶段 市场调研 第三阶段 终稿汇报 第二阶段 报告撰写 公司评审 针对本项目博冠堂所做的工作—— 进行的调查 进行的访谈 进行的研究 参考的数据 项目及其周边实地调研与踏勘； 合肥住宅市场调查； 水湖镇住宅市场调查； 水湖镇商业现状商业市场调查； 相关城市（肥西、凤台、淮南）房地产市场调查； ……….. 水湖镇沿街商户； 翰林苑业主； 香溢花城业主； 翰林苑工作人员； 香溢花城销售人员； 长丰规划局工作人员； 阿奎利亚工作人员； 群盛共和城工作人员； ………. 宏观经济形势研究； 房地产市场形势研究； 水湖镇房地产市场研究； 相似成功先进案例借鉴； 项目现状研究； 项目发展战略研究； 项目整体定位研究； 项目功能定位研究； ………. 博冠堂数据资料库； 中国房地产信息网数据库； 《中国房地产年鉴》； 国家统计局数据库； 长丰年鉴 合肥长丰官方统计网站； 部分城市统计年鉴； ………. 在过去的45天里，项目组成员进行了大量的数据收集与相关研究 项目属性界定及背景介绍 目标解析与核心问题界定 项目机会挖掘 整体发展战略 项目整体定位 整体规划构思 项目开发策略 报 告 框 架 项目经济测算 项目属性界定 地理位置 位于长丰县城水家湖镇城区西北，南至长寿路、北至下塘路、东接人民医院、西沿杨公路与一中隔街相望，为中心城区边缘地块 县城 核心区域 杨公路 下塘路 长寿路 项目所在地 南湖新区 （政务文化新区） 行政聚集区域 城北公园 县城核心区域 本案 区位分析 项目属于城北公园片区，周边生活配套较为齐全，行政单位聚集，与县城核心区域连接便捷，有望成为文化景观资源驱动下的样板居住区。 项目四至 项目地处城乡结合部，兼具城市、人文、杂乱多重观感，向南向东城市氛围浓厚，向西学校人文气息，向北杂乱自建房。 项目西侧 一中 民房 项目北侧 项目东侧 人民医院 长 寿 路 下塘路 杨 公路 本 案 项目南侧 民房 民房 苏果 供电局 项目与城市生活生活配套无缝对接，“城北公园”景观休闲配套在适宜的步行尺度范围之内。 周边配套 1 本案 6 3 2 4 7 8 5 9 10 1-长丰一中 2-长丰县人民医院 3-苏果超市 4-长丰农金 5-卫校 6-城北公园 7-长丰宾馆 8-实验小学 9-长丰步行街 10-高铁站 项目属于中小规模中等密度混合物业房地产开发项目，三向沿街面可予商业发挥。 地块指标 38298㎡~52797㎡ 规划总建筑面积 杨公路以东，下塘路以南，长寿路以北 位置 建设用地38亩，退让后实际使用面积35.98亩 面积 1.6—2.2 容积率 ≤32% 建筑密度 ≥35% 绿地率 政府挂牌价格60万/亩 地价 描 述 指标 商业2512.56㎡ 办公2100 ㎡ 住宅7753.75㎡ 12366.31㎡ 拆迁还原面积 项目属性界定 城市核心住区、中小规模、中等密度，全优配套、混合物业房地产项目 区域属性 项目属性 城区未来高端居住区城北片区核心地段，发展前景看好 城市未来核心区域 县城商业核心的边缘地带，商业氛围不浓厚，观感较差 县城商业地带边缘 项目座享城市生活资源、人文配套及休闲景观资源 人文/景观资源丰富 总建面不超过6万㎡，含拆迁安置，属于中小规模中等密度混合物业房地产开发项目 中小规模 目标解析与核心问题界定 目标解析与核心问题界定 项目属性界定及背景介绍 项目机会挖掘 整体发展战略 项目整体定位 整体规划构思 项目开发策略 项目经济测算 开发商目标 改善环境＋树立品牌＋社会效益 通过项目成功开发优化内部环境并实现对远景开发目标的利润支撑和项目所在区域市场标杆地位的确定。 企业战略目标 通过本项目的良好运作，改善企业办公环境和员工居住条