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PAGE 7 2012年【兰花花国际公寓】 营销推广思路 二零一二年三月 2012年【兰花花国际公寓】营销推广思路 2012年将是兰花花国际公寓打造企业品牌形象稳定市场销售的情况全面绽放的关键时期，针对如此规模和地域及项目特殊情况于一身的项目，如何出彩的完成营销和推广任务，将是需要旺元实业、策划公司以及其他合作单位全面合作完成的共同目标。我司就本项目营销推广思路制定如下。 1项目现状 兰花花国际公寓项目是目前望远县辖区内规模最大的商业综合性社区。望远镇为银川南进发展的主要经济开发区，2011年开发体量居全市开发体量的45%，如此大规模的开发体量凝聚在此，区域竞争力不断增加，产品差异化大幅度拉开；在限购政策及银行紧缩贷款的影响下，客户持币观望情绪严重，二次置业投资受到严厉打击。兰花花国际公寓2011年销售整体情况来看，整体销售情况不容乐观。上年末面临一期业主交房，但其中出现的很多问题令人担忧，对企业形象、项目品牌价值造成了严重的负面影响，如果这样的局面再不扭转会直接影响到2012年的全年销售。2011年面向市场推出住宅和公寓两种产品。至年末住宅产品销售率不到50%，售出房源多以为低层为主，七层以上层销售缓慢。总价低，投入少的房源倍受欢迎，楼层越高投入成本越高，超出购房者预期则会选择其他环境较好，设施齐全，物业服务完善的竞品项目；公寓产品销售率也只达到了25%，售出房源以各楼层采光好位置好户型为主。多以投入少高产出的投资客户明显减少，向对居住条件要求较高，但资金不充裕的自住型客户转移，房价的不合理因素逐渐显著。2011年11月认筹活动开始至2012年3月15日，4个月时间扩大优惠力度吸引客户认筹量达125人，其中无效客户7组，A级意向客户达75%，B级意向客户达19%，C级意向客户达6%，项目开始缺失公众认可度，流失了购买力强的投资客户群。见于其他原因没有树立起项目品牌形象，客户信任度不足，等系列的问题直接影响到项目后期正常销售。 2定位 为了在竞争中使企业立于不败之地，除了寻找自己的细分市场外，还要使自己的产品与竞品产品存在差别。打造差别化产品能够有效地提高产品的价值、认知度和销售速度。产品差别化可以通过提高产品质量、合理定价、完善的高效率的品质物业服务、结构合理，功能齐全的设计等，能满足不同客户需求的产品来创造价值。要达到这一点，就要进行产品定位及包装。 2.1产品定位 名望 声望 欲望 人人都能拥有的超级公寓航母 永久的提款机 超级公寓航母 平民价格 轻松赚钱 快乐享受“城市新贵 创造无限价值空间” 城市中的主力消费群就是这座城市的中间力量，他们消费能力强，刚性需求大，投资欲强。他可以是白领、还可以是公务员、私营业主、商人、工人等，他范围广，只要你有一定的经济收入，那便是中产阶级，放宽门槛，收纳不同消费客户群，为产品的市场认知度、接受度做提升，城市价值尽在于此。 2.2市场定位 2.2.1产品客群 确定项目主要客户群体，为项目的销售及推广做出有针对性的销售及推广方式，就目前购买“兰花花国际公寓”的主要客户群体为： 周边原住居民 周边市场经商人员 银南地区企事业单位人员 银川市部分居民 共同特性：他们相对都有一定的经济能力，但收入相对不高，购买本产品多为投资，后期出租用；自住客户多为年轻人士，相对收入较低，首次置业，用于过渡用房。 2.2.2产品卖点 重新筛选项目卖点，做到差别化营销，规避项目劣势，突出项目优势，提高产品竞争力，增加客户吸引度，达到来访量的不断上升。项目卖点分析的几个方向： 价格优势：积极响应国家调控，打造兰花花“经济适用房”主力房价12万-15万，首付3万起，月供870，日供29，少抽一包烟多供一套房，史上最低公寓价，错过再等100年！ 投资零风险：可以投资的精装“经适房”首付二成起，投资三万元，零月供，买永远的提款机。错过这一次再等100年！ 区域优势:从新塑造项目区位优势引入“银川南大门”概念。新的银川南门！ 产品优势：平层公寓“因为百变，所以美丽” LOFT:4.5米层高，一层面积两层空间，相当于每平米1500元。 投资优势：商服用地，限购令外的增值保险箱，负利率时代的终结者。 配套优势：四季鲜批发市场，北方国际建材物流城，钢材市场，货运市场，乐丛世家，万商国际汽车城6大专业市场，涌动财流的保障。医院、学校、银行社会配套应有尽有！ 服务优势：全区唯一一家真正的酒店物管，尊享兰花花国际酒店的专属服务，体验真正的酒店生活！ 企业优势：两大实体产业营销联动，兰花花酒店拥有18家直营门面，12家连锁门面，如果利用得当，相当于我们又多了30家销售部！！！首先应在个酒店的酒店大堂放置兰花花国际公寓的展板一张，并保证每间酒店前台均放有项目宣传单张，其次所有酒店在