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计量经济学课程论文 ——房地产的住宅价格的影响因素以及开发总值研究 （开发总值研究以湖北省为例） 经济管理学院 班级：金融07-2班 学号：070654204 姓名：饶禹 联系电话 指导老师：金笙 计量经济学课程论文 ——房地产的住宅价格的影响因素以及开发总值研究 （开发总值研究以湖北省为例） 经济管理学院 金融07-2班 070654204 饶禹 摘要：房地产，一个与社会大众息息相关的名词，一个牵动许多购房者神经的名词。眼下的房价无疑是最火热的焦点。影响房地产价格的因素有很多，人们的收入增加，而房价也不断上涨，究竟是什么推动着如此之高的房价继续稳步爬升，房地产的开发总值相关于哪些方面，这些都是值得探讨的问题。 关键字：房地产价格 EVIEWS5 检验分析 开发 一、我国住宅价格影响因素的定性分析 总结国内外各专家学者的观点．一般将影响城市商品住宅价格的因素分为五类：经济因素、自然因素、社会因素、政策因素和心理因素。经济因素主要包括经济发展状况、通货膨胀居民收入水平和消费结构、财政金融状况以及市场垄断性等。自然因素主要包括住宅的区位、地质条件、地形地势、日照、通风状况、住宅外观、结构、楼层、朝向等。社会因素主要括人口因素、社会环境和城市化水平等。政策因素主要包括土地制度和住房制度、税收政策和货币政策、产业政策和城市规划等。心理因素主要包括对未束的预期和心理偏好等。在此， 将对影响我国商品住宅价格的各种因素重新进行归纳和整理， 从需求和供给两个方面进行定性分析。 1 、从需求角度思考 (1) 人均可支配收入 自1 9 9 8 年开始。我国开始停止福利性实物分房，并开始住房货币化改革．房地产行业迎来了春天，开始了告诉发展，同时我国G D P也在以惊人的速度增长。G D P 的高速增长给人民生活水平带来了巨大的提高，城市化进程加快，形成刚性需求。同时，城市人均可支配收入逐年增加． 增长速率达到了1 0 ％ 以匕。根据持久收入假说， 对于住房这类消费品。消费者会从收入预期决定是否购买。因此，我们看到随着经济的发展， 人均可支配收入的增长， 及对我国经济发展和人均收人的乐观预期． 导致了对于住房的需求迅速膨胀。 (2) 人口因素 中国作为世界上人口最多的国家，同时也是世界上最大的发展中国家。工业现代化的同时必然会引起城镇人口的大量增加。城市化进程已经成为推动房地产行业发展的最基本的动力之一，同时，由于生活观念的转变，不在追求四世同堂的中国人开始希望有一片自己小家庭的住房。 这些都是造成刚性需求的主要原因。 (3) 实际贷款利率 由于实际贷款利率对于住房的投资性需求影响较大，而对于刚性需求和改善性需求影响不大 因此，在通胀增加的压力下，尽管我国连续多年的上调贷款利率，而实际利率上升的并不快，进而对于住房需求的抑制作用并不明显。 2 、从供给角度思考 商品住宅价格主要受到土地、建筑成本、市场垄断性、相关政策和房地产开发商对未来的预期等因素的影响。 （1） 土地成本 由于我国土地所有制， 及人多地少的自然环境限制， 导致了土地资源成为我国最稀缺的资源。同时， 由于土地实际使用权掌握在地方政府手中， 地方政府有追求利益最大化的冲动， 因此土地出让收益成为地方政府收入的最大来源。房地产企业对于土地储备的盲目追求，更加剧了这种稀缺性． 因此土地价格的上涨远远快于房地产价格的上涨。 (2) 建筑成本 建筑成本的变化可以直接影响房地产企业的生产成本． 从而影响商品住宅价格。建筑成本主要分为显性成本及隐性成本， 显性成本指建筑材料、工人工资、装饰材料、水暖器材等；隐性成本指打通关系及获得工程保障的一些非正常的成本。但由于隐性成本无法衡量所以在本文只使用显性成本代替建筑成本， 可以讲就是会计成本。显性成本由于房地产行业的刚性需求导致了爆发式的增长， 特别是钢材、水泥、建材的暴涨。 二、我国住宅价格影响因素的定量分析 1 ． 基本模型的设定 按照所选取变量的有代表性、可量化性和数据的可得性及可靠性原则，以商品住宅价格( H P ) 为被解释变量， 以实际人均可支配收入( D I ) 、人口( P O P ) 、土地价格( L C ) 、建安工程造价( P C ) 、实际贷款利率( R ) 为解释变量建立多元线性回归模型。在模型的设计上． 采用对数线形函数形式， 目的在于：一方面可以避免异方差问题． 另一方面回归系数可以理解为被解释变量对解释变量