虹桥国际商都定位报告.pptVIP

一、周边环境 长宁区概况 位于上海市西部，下辖1个镇、九个街道； 土地面积约38.3平方公里，2005年末户籍人口61.84万、常住人口67.18万，常住人口密度列上海市各区第9位； 三大经济组团：中山公园区域（商业）、虹桥区域（商务）和临空经济园区（高科技）； 2005年全区实现GDP183亿元，占上海市2.0%；社零总额111.5亿元，占上海市3.8%。 长宁区行政区划 虹桥商圈规划图 虹桥商圈新增商业项目 虹桥商圈新增商业项目区位图 虹桥商圈主要办公楼租金 优化战略（ＳＯ） 周边区域商业不发达，但虹桥区域是外国人在上海市的集聚地之一，消费能力强；周边住宅密集，存在大量潜在消费者，本项目可针对周边居民，定位为中高档商场，整体经营。 规避战略（ＷＴ） 与周边其他几个商圈区别经营，错位竞争；与娄山关路、天山路其他三个商场错开经营，但由于附近三家商场都未开业，存在较大的不确定性，可考虑先行进入法，垄断潜力商户，抢占市场定位。 二、定位建议 楼层布局 租金收益 虹桥国际商都定位报告 2006.12 浦东新区 南汇区 宝山区 杨浦区 虹口区 闸北区 黄浦区 普陀区 长宁区 静安区 徐汇区 闵行区 卢湾区 8.35 11.89 新泾镇 61.86 38.53 总计 2 7.6 程家桥街道 4.68 4.08 虹桥街道 7.46 3.97 仙霞新村街道 8.5 2.2 新华路街道 4.24 2.13 北新泾街道 7.5 2.04 华阳路 5.39 1.95 周家桥街道 8.6 1.86 天山路街道 5.14 1.52 江苏路街道 人口（万） 面积（平方公里） 街道/镇 截至2004年末 长宁区人口结构（2005年末） 本项目 中山公园商圈 天山路商业街 社区商圈 南京路商圈 淮海路商圈 徐家汇商圈 商业面积约40万平方米 商业面积约20万平方米 商业面积约10万平方米 长宁区主要商圈 长宁区各商圈概况 10.9 百联西郊购物中心 其他商圈 6万 虹桥上海城 1.5万 虹桥友谊商城 2.1万 虹桥百盛 虹桥商圈 2万 天山商厦 4.1万 多媒体生活广场 13.8万 新宁购物中心 20万 龙之梦 中山公园商圈 体量（平方米） 代表商业设施 　 本项目 M2（娄山关路站） 2号地铁线 2005年3月 办公 3.6万平方米（含地下面积） 天山路600弄1号 同达创业大厦 2006年年中 商务酒店（3.1万平方米） 6.9万平方米（含地下面积） 仙霞路北面，芙蓉江路东面 现代广场 2005年11月 办公 1.9万平方米（含地下面积） 古北路以西、嘉麒大厦以南、上海档案馆以东 同诠大厦 2005年10月 办公 4.2万平方米（含地下面积） 仙霞路137号 盛高国际 2005年年中 办公 2.49万平方米（含地下面积） 仙霞路南面、古北路西面转角处 嘉麒大厦 2006年年底 商业（3.4平方米）酒店式公寓（2.1万平方米） 6万平方米（含地下面积） 天山路南、娄山关路东 虹桥天都 2006年年底 商业（2.5万平方米）、办公（2.9万平方米） 7.4万平方米（含地下面积） 天山路、娄山关路西南角 天山世纪广场 2006年9月 商业 4.3万平方米（含地下面积） 天山路北、古北路东 上海泓鑫商厦 2006年6月 商业 3.8万平方米（含地下面积） 天山路北、娄山关路东 虹桥国际商都 竣工日期 规划功能 建筑面积 位置 项目名称 本项目 3.8万 上海泓鑫商厦4.3万 虹桥天都3.4万 现代广场 M2 以娄山关路地铁站为中心的娄山关路、天山路小商圈即将形成 虹桥商务区 天山商厦2.5万 天山世纪广场2.5万 30 5.7 2.85万平方米 办公　 仙霞路，遵义路 安泰大楼 23 6.2-6.5 10.3万平方米 办公 仙霞路299号 远东国际广场 25 4.7-5.4 17.7万平方米 商办 遵义路100号 虹桥上海城 25 4-5.5 4.97万平方米 商办 娄山关路85号 东方国际大厦 29 4.1-5.8 8.76万平方米 商住 娄山关路83号 新虹桥中心大厦 29 6 13.3万平方米 商办 兴义路8号 万都中心 29 5 2.7万平方米 商办 娄山关路55号 新虹桥大厦 　 　 28.4万平方米 会展 延安西路2299号 上海世贸商城 　 　 9.3万平方米 商办 延安西路2201号 上海国际贸易中心 27 4.7左右 3.5万平方米 商办 遵义南路88号 协泰中心 22.5 3.70－4.50 4.2万平方米 商办 延安西路2067号 仲盛金融中心 　 　 3.6万平方米 办公 天山路600弄1号 同达大楼 29 4.8-6 2.49万平方米 办公 仙霞路南面、古北路西南转角处 嘉麒大厦 24 5.00