百合蓝鸟苑项目问题与策略.docVIP

百合·蓝鸟苑行销诊断及方向建议 一、明确目标（Be sure objects） 什么是策划？ 所谓策划，并非仅指一组视觉美观却言之空洞的地产秀稿，亦非一个点子一沓看似厚重实则赘述重重观点模糊且行之无效的精装策略方案。策划，就解决销售问题的制胜法宝，一揽子思考方才能够从根本上唤醒市场，激活存量房的二次发售。好的销售成果，是权衡策划人与策划公司适合与否的核心见证。 目标就是赢取成功的起点。我们的明确目标，概括起来16个字，即： 快速去化 绕行低迷 盘活资本 再续传奇 释义：通过快速去化的手段，在一个相对较短的周期里，以对症之策略协助贵公司回笼开发资金，远离当前池州乃至全国低迷的市场行情，在明后年市场回暖之际，利用手头的资金，再度轻松迅速上马其它项目，实现安全盈利，以良性的开发模式实现百合公司的可持续化发展之路。 其实，在当前这种萎靡不振甚至考验开发商实力与抗风险能力的时期，行业洗牌将是必然之势，因此，我们所面临之危机绝非如何实现高额回报利润，而更重要的是保全实力，最大限度地降低开发运营风险。 二、解析问题（Weakness and Threat） PART.1 市场背景 当前市场行情面临严峻挑战，伴随国际金融危机的来临，楼市陷入一片惨淡。同时，池州房地产市场原本便已供大于求，老百姓观望心态明显，激烈的市场竞争态势将直逼各开发企业的生命线。 纵然，上至中央下到地方的各级政府都纷纷出台了诸多救市政策，但都无法改变严峻的现实状况，开发企业资金链断裂的现象日趋普遍化，高度的开发风险将将成为考验开发企业实力与抗风险能力的决定性关卡。 PART.2 产品背景 接手此项目后，我司对贵司蓝鸟苑项目作了深度剖析，并展开了一次内部专题研讨会，经团队各成员的共同探讨分析后，得出以下结论： NO.1 区位偏远 环境不佳 城北原本即有悖于池州的城市发展方向，本项目本身距离中心区域存在一定的距离，仅只一条翠柏路，而且，周边拥有石油库和植物油厂，人居环境不佳，这些都将成为本项目的硬伤。 NO.2 价格偏高 促销失策 大户型均价超过2300元/㎡，小户型更是远远在此之上，这与当前萎靡的池州市场状楼市价格存在一定的抵触。 缺乏理性的价格定位也是造成滞销的核心问题。 NO.3 户型偏大 总价偏高 通过前期本项目小户型的畅销以及当前大户型的全部滞销可以清楚地看出，本项目的高总价是影响销售的关键。前期产品户型面积的设计存在显著的弊端。 128-134平方户型占到70%左右，B户型和C户型（均在128平米以上）占总量的80%，而且，更衣间的设置更显多余和浪费，实用价值不高。 已售出的50套房源购买人群为中低收入群体，或者是刚走上社会的青年人士，而滞销部分均为128平米以上大户型，其总价在30万左右，对于普通池州居民而言明显偏高，接受能力较弱。 NO.4 质感欠佳 形象低端 暗灰色外立面在中小城市难以为购房者所接受，品质感较差，而且缺少园林规划与景观配套，产品形象不佳。 NO.5 推广滞后 诉求空洞 上一任策划推广主题空洞，而且力度不足，尚未充分整合各媒体资源优势，甚至包括最基本的工地围墙资源都没有充分利用。 而且，前任策划公司也曾举办过的一次歌手大赛，但由于距离开盘时间过长，造成客源严重流失，没有起到应有的效果。 NO.6 定位模糊 销售盲目 本项目前期策划未有明确定位，目标购房人群更是含糊不清，购房者难以对本项目产生认同感和归属感，这也就使得销售工作难以步入一个良性的运作轨道。 二、寻觅机遇(Strength and Opportunity) NO.1 本土出身 身经百战 再好的策划，缺乏对市场的深度了解和领悟，也只是一种纸上谈兵，无从谈起如何确保成功拯救一个面临危机的楼盘。 卓越地产身经百战，在国内拥有诸多操盘经历，置身池州本土市场7年时间，市场嗅觉无与伦比，且凭借优秀的操盘水平及丰富的经验，必将能为贵司提供专业、专注的顾问服务；同时，拥有上海、合肥等地业内外脑鼎立支持，为本项目的盘活和顺利去化奠定坚实基础。 NO.2 利率低廉 轻松按揭 利好的银行利率及按揭政策将会在很大程度上促进本项目的销售，对于后期的去化将会起到极大的意义。 NO.3 政策利好 促进销售 政府为了鼓励房地产市场的发展，促进经济繁荣和社会稳定，出台了一系列房地产政策，诸如购房补贴、降低契税等，这些都将成为促进本项目去化的销售说辞。 NO.4 调整产品 实效营销 当前产品可作部分调整，诸如，可调整外立面、小区景观、小区物管形象等，通过对产品进行一系列的改造，可为项目发展带来崭新的契机，赢得最终胜利。 NO.5 环境转好 有所期待 据悉，石油库搬迁工作已拉开帷幕，植物油厂也已有新的选址，城市核心脉搏——翠柏路直抵家门，未来美好的生活景象值得期待。 三、