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浅谈住宅小区服务设施规划 民营科技 币幕硼 浅谈住宅小区服务设施规划建筑?规划?设计 王磊张凤海 (中外建工程与顾问有限公司大连分公司,辽宁大连1l6000) 摘要:服务设施的发展必须依托成功的住宅区建设,住宅区功能的完善也需要借助服务设施的成功开发.现就住宅小区服务设施规划进行简 单概述. 关键词:住宅小区;服务设施;规划 1住宅区服务设施存在的问题 1.1公共服务设施的配建问题. 1.1.1公共服务设施配建规模与计划经济时代指标的矛盾.公共服务设施和 现在房地产市场日益进^了多元化时代,住宅区的建设以开发商的独立开发 成为主要的开发方式. 房地产市场的商业化导致,在住宅小区的开发建设过程中,每个住宅区 在城市规划许可的范围内独立规划设汁.尽管在建设过程中,规划管理部门 控制了一些主要的经济指标,但对住宅区服务设施而言,控制指标只局限于 市政服务设施部分.而且由于在当代开发模式市场化的背景下,每个项目独 立建设,因而每一地块向规划部门的报建的开发指标都相对是独立的,对周 边的配套服务设施综合考虑明显不足.并且因为监管体制的不健全,造成许 多住宅区的建设在开发商在追求利益最大化驱使下,未能按规划指标配建公 共服务设施. 城市规划应当是建立在对城市总体认识的基础上的对城市进行的有关 功能分区,公共服务设施配套,城市景观等方面的设计,而开发商拿到的地块 对于—个城市而言只是f艮/J,的部分.因此开发商为了能够获得最大的利益, 尽量减少在自己的地块中无利可图的公共服务设施的建设,也导致了服务设 施在地块中建设的不平衡. 1.12公共服务设施重复建设严开发商在追求个体利益最大化的基础上不 惜进行恶性竞争,各个地块的独立开发使得开发内容有可能产生不必要的重 复而导致资源浪费. 由于住宅区的用地属于不同的开发商,而导致平均商业利润的减少.这 不仅仅是商业投资者的损失,更重要的是社会资源的很大浪费. 12住宅区服务设施的空置问题.在调查中发现服务设施处于住宅区人口 处的经营情况较好,可达性最强,居民使用率最高.而布置在住宅区中心或分 散设置在住宅区中的公共服务设施的使用率相对较低.将公共服务设施,公 共空间置刊,区用地的几何中心,住宅将其围起来的规划模式不能适应现在 的住宅区要求.首先,它不制I赃公共设施的多样化服务特征,而且与商业经 营需吸引聚集人流的规律相悖;其次,住宅区公共服务设施也不应仅限于 本社区居民使用.把公共服务设施放到小住宅区内部的做法看似方便了居 民,但以损失外部客源为代价换来的是经营的不景气,结果往往是部分因缺 少客源而商家撤退,留下的由于缺乏竞争而形成垄断经营,居民反而得不到 优质服务,这种违背商业经营规律的做法损害了商家和居民的利益.有的商 业设施甚至无人问津.住区的服务设施布局必须既要满足居民易达性的要 求,又要确保商家的收益最大化. 另外,开发商在开发新的住区时,更多的受到市场的引导.如公共服务设 施配套的优劣在一定程度上决定了住房在市场上的竞争力,开发商从自身的 利益出发,努力提高居住区内的公共服务设施的配置水平,但是,这种行为有 一 定的盲目性,缺乏对市场的有效定位.当配置的公共服务设施超出使用者 的需求时,就会造成大量的资源浪费. 由于居住区周围没有形成住宅区大规模商业的条件,却兴建了大量的 沿街商业用房,也是造成商业服务设施空置的一个原因.同样的状况在调查 中多次出现,积木的楼和锦园新世纪住宅区,同样处于二环路边,这两个住宅 区的商业用房,也一直处于空置状态. l3服务功能与居住功能的矛盾.一般而言,居民对居住环境有以下几个方 面的需求;生理需求,行为需求,安全需求,社会交往需求,审美需求等,城市 居住小区公共设施的布局要从满足人们对居住环境的各种需求出发. 在调查中发现这样的现象:当社区或邻里的公共服务空间与各个步行系 统的人口距离相对较远时,居民的活动就显现出相当分散的形态.而当公共 服务空间与大多数入口直接相连时,居民则会明显地聚集到—起活动.这此 均说明了人群活动的聚集效应与较好的可达f生之间的关系. 2不同类型住宅区服务设施的特征 不同类型的住宅区公共服务设施又有其不同的特征,主要表现在以下 几个方面: zl比重不同.商业服务设施在住宅区中这类服务设施的配建比例都比较 高,是公共服务设施的主要组成部分.而教育设施的配置的比例较低. 22位置不同.商业服务设施在住宅区的规划布局中,位置要方便居民到达, 布置在居民每天必然经过的地段,增加可见性和可达性,同时避免对住宅区 生活环境的干扰.教育,医疗设施设置单独的用地,与住宅区f用地适当的 隔离,避免干扰.体育,娱乐,文化设施可以结合小区绿地景观设置. 2.3重要}生不同.教育和商业服务设施是居民日常使用频率最高的部分,但 是居民认为住宅区建设教育设施