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房地产类项目环评中新问题探讨 云南环境科学2006,25(增刊1):103—106CN53一l093/XISSNl006—947X 房地产类项目环评中新问题探讨 鱼红霞.杨坤 (1.北京市环境保护科学研究院,北京100037;2.北京市水土保持工作总站,北京100038) 摘要:在分析了环境影响评价作用及房地产类项目的类型,特点的基础上,提出在编写房地产类项 目环评报告中除按国家环境影响评价导则要求进行外,还需要重点分析评价项目周边环境对项目产生的潜 在影响,评价工作中规划协调性的分析及房地产环评中生态环境影响评价的分析思路. 关键词:房地产开发项目;环境影响评价;规划 中图分类号:X820文献标识码:A文章编号:1006—947X(2006)增刊1—0103—04 随着经济建设的发展,城市人口的增多,近几 年来房地产开发建设以迅猛的速度向前发展.由此 带来的环境问题日益突出,引发的环境污染纠纷也 时有发生,这之中有项目本身的因素,也有项目周 边的环境因素的影响.因此在房地产项目开发建设 之前进行环境影响评价变得越来越重要. l房地产类项目的类型 1.1新建项目 新建涵盖两个层次的概念,一是针对项目而言 是新立项的;二是针对项目建设的选址而言,项目 拟建设地原为一片空地,在此之前无建筑物. 1.2改扩建项目 改扩建项目包括三个方面,一是规模的扩大, 即在原有房地产的基础上规模也就是面积的扩大; 二是是功能的扩大,增建一些新功能的设施;三是 危房的改建,项目用地内原为建设年代比较早,建 筑的性能和功能已经不能满足当前发展的要求,进 行整体拆除改造,改造后使用功能基本不变. 1.3用地性质改变的项目 这类项目从立项建设的角度来说属于新建项 目,但是项目建设用地性质比较特殊,以前为工业 用地或其它用地.一般说这类项目多是随着城市发 展,整个区域的发展性质调整改变的原工业区或仓 储区等地建设. 从使用功能的角度来说房地产项目主要包括: 单纯的居民住宅小区(包括小区内配套的幼儿园, 中小学,车库,停车场及其它配套用房),饭店, 宾馆,超市场,文化娱乐场所等. 2房地产项目的特点 收稿日期:2006一O7一l9 (1)房地产类项目开发建设规模大小不一, 有的存在污染,有的污染无足轻重.有的对生态有 明显影响,有的对生态并无多大影响; (2)其产生的环境既不象矿山开采为非污染 生态影响项目,也不像工业项目那样产生明显的, 大量的废水,废气等污染项目,是介于污染与非污 染项目,有明显生态影响与无明显生态影响项目之 间的项目; (3)房地类项目具有短,平,快的特点,主 要体现在立项审批速度快,建设速度快,建设期相 对较短; (4)房地产的开发建设最终都是为了服务于 人,因此应树立以人为本的理念.项目建成 后也将成为环境保护的敏感对象,具有与周边环境 双向影响的特点.项目的建设要求不破坏周边的人 居环境,历史文化古迹等,项目建成后要能给内部 的居民以安全,清洁,方便,舒适的感觉.也就是 说,对房地产建设项目的环境影响评价工作一定要 将项目周边的各类敏感目标和内部的人居环境同时 作为保护重点进行考虑. 3房地产类项目环境影响评价的必要性 关于环境影响评价工作国家环保总局已颁发了 《环境影响评价技术导则》,包括大气环境影响评 价,水环境影响评价,声环境影响评价导则及非污 染生态环境影响评价导则.这一系列导则毫无疑问 对一些工业企业建设项目,大型基础建设项目 (公路,机场,桥梁,码头和水库等)的环境影响 评价工作具有很强的指导意义,但对房地产类项目 的环境影响评价的指导意义不大.如按《导则》 提出的评价方法,原则等来套用,那么房地产建设 项目环评一方面显得牵强附会,小题大做,另一方 一 103— 云南环境科学第25卷增刊12006年12月 面评价工作不能切中要害,提出的建议不具有指导 意义,在实践中难以操作,同时也给环境保护行政 主管部门的审批带来一定的疑惑和难度.当前部分 环境影响评价工作者,由于对环境影响评价工作的 理念没有会两掌握,同时义缺乏这方面的实践,对 房地产项目环评也照般工业项目评价模式,评价方 法,造成一方面对一些不甚紧要的问题夸大其词, 一 疗面却对一些房地产类项目中存在的隐藏环境问 题未能交代清楚,导致项目建成后,因环境污染隐 患而引起纠纷. 4房地产类项目环评工作中需注意的问题 4.】周边环境对项目产生的潜在影响 房地产项目与]业企业及经济开发区等项目在 开:芟目的,性质上有着较大的差异,它是与人类生 活,休闲,娱乐直接相关的场所.房地产项目与周 边:吓境之间的影响是双向的,房地产项目的开发建 设:不可避免地会对周边环境造成影响,但作为生 活,工作的场所,它对周边环境的影响不如工业企 业那样激烈,而且要更多地受到周边环境的影响,