保定国贸项目全程策划报告(最终版).ppt

景观小品 四、社区配套 商业配套 商业定位： 风情商业街 具有购物、便利、服务的多元化功能，以满足本社区居民需求为主，适当辐 射周边区域。 社区便利类： 面包房、药店、干洗、冲晒、美容美发、特色食品、糖烟酒、土特产、滋补品、电器电脑维修、房产中介、旅游、家政、送水服务等 餐饮、休闲类： 美食、休闲娱乐 社会服务类： 银行、电信营业厅、邮局、社区健康服务中心等社会服务配套 风情街要做到与周边商业差异化定位与经营 教育配套 根据项目客群定位，本项目将着力打造一所双语幼儿园，为孩子提供满足2种语言发展的教育环境。 社区会所 社区会所风格应体现项目特质，与项目整体风格相吻合 红酒吧 SPA养生馆 健身俱乐部 多功能厅 茶吧 图书室 雪茄吧 接待大厅 台球厅 壁球室 图书室 精品餐饮 会所功能示意 物业管理 国际标准的物业管理模式： 24小时不间断细微服务 主动的服务意识 互动的沟通平台 菜单式酒店收费服务 全方位管理体系 保安加密巡视 24小时保洁 基于本案目标客群对安防的意识更为强烈，甚而提升到精神层面的尊崇意识，建议打造固若金汤、深具特色、易操作的智能安防系统。 固若金汤的安防体系 安防系统 社区、室内空间安防示意 门禁系统 门口机 电动窗帘 灯光 电视 空调 AV视听 家电控制 紧急按钮 红外探测 防盜门磁 瓦斯侦测器 家庭安防 社区管理中心 对讲功能 警报通知 警情处理 社区电子公告讯息 一楼大厅数码对讲机 影视对讲 访客留言系统 网络电话功能 享受节费结算 家庭留言系统 警报通知手机 E-mail 社区网站服务 生活资讯随手查 网络 配线 rvv线 BDA H Terminal 社区监控系统(CCTV) 即时监控 VATS 红外遥控 具体安防布点功能图示 安装实例照片 五、整体营销思路 ※分期策略 ※价格策略 ※展示策略 分期开发策略 一期 二期 三期 总体策略：先期以高层试水市场，中期以高层保证回现，后期以小高层实现溢价； 项目开发分期：根据保定市场在售项目去化速度，并考虑市场的不确定风险，本项目共分三期开发完成 开发顺序：本着充分挖掘项目价值及施工合理性的原则，项目由北向南，依次推进 价格定位策略 影响住宅价格定位的十个因素：?? 区位：项目所处的地理区位及行政区位，这是商品房价格的主要构成部分，在项目开发中起主导作用；?? 周边配套：指生活配套，包括周边购物、教育、医疗等的便捷度；?? 周边环境：项目所处位置的周边自然环境和人文环境；?? 户型结构：产品特点、外形特征、美观程度、实用程度等；?? 小区配套：区内会所功能、公共休闲、活动场所等；?? 规模：项目总占地以及建筑密度、建筑形态、布局等；?? 景观：小区内园林风格、绿化程度、景观特色等；?? 物业管理：品牌知名度、专业的管理模式、服务态度及服务内容等；?? 发展商：发展商的自身实力及社会认同度；?? 投资潜力：本项目及片区未来升值潜力。 本项目的住宅价格定位采用市场量化比较法，选取本项目附近地段最具可比性的几个项目与本项目相比较，得出楼盘基准定价，再结合营销策略等，综合分析得出最后的定价建议，客观、科学地确定本项目的销售均价。 住宅价格定位 竞争项目住宅价格修正系数分析： 　 　 水榭花城 丽景蓝湾 新一代C区 九号国际城 京南一品 本项目 区位 20% 9 9 8 9 8 9 周边配套 15% 8 8 8 9 7 7 周边环境 10% 8 9 8 8 8 7 户型结构 10% 9 8 8 8 7 9 小区配套 8% 8 8 8 8 8 8 规模 10% 9 9 9 7 9 8 景观 8% 9 9 8 7 9 9 物业管理 7% 8 8 8 8 8 9 发展商 7% 8 8 9 8 9 8 升值潜力 5% 9 8 8 8 8 9 修正系数 100% 8.53 8.48 8.17 8.17 8 8.25 可比系数 　 0.97 0.97 1.01 1.01 1.03 1.00 住宅价格定位 由上可以计算出本项目均价：均价=系数1×3500 ×30%+系数2 ×4000 ×20%+系数3 ×4100×20%+系数4 ×3600 ×20% +系数5×3700 ×10% =3869 根据保定房地产市场情况以及对本项目的营销策略思考等因素的综合考虑，建议本项目开盘销售均价为： 3850元/平方米 实际销售价格根据开盘前市场状况及客户积累进行调整 　 水榭花城 丽景蓝湾 新一代C区 九号国际城 京南一品 本项目 与本项目相似性权重 25% 20% 20% 15% 20% 100% 均价 3850 3930 3700 3970 4000 　 价格策略 根据整体营销战略，在保证销售速度的前提下： “低开高走，稳步提升