礼品城可研报告0604.docVIP

目 录 1总论 1 1.1 项目简介 1 1.2 开发商简介 1 1.3 项目可行性研究的主要依据 1 1.4 可行性研究结论 1 2礼品市场前景分析 3 2.1 中国礼品业现状的基本分析 3 2.2台州市场分析 3 2.3发展礼品市场的意义 4 2.4参考案例说明 4 3 房地产市场研究 5 3.1 房地产市场分析 5 3.1.1 宏观房地产市场分析 5 3.1.2 台州房地产市场分析 6 3.2 礼品市场需求调研分析 7 3.2.1 消费者情况调查 8 3.2.2 消费者动机调查 8 3.2.3 消费者行为调查 8 3.4 典型案例分析 17 3.4.1 市场案例 17 3.5 项目的SWOT分析 21 3.5.1 SWOT分析 21 3.4.2 对策 22 3.6 项目定位 22 3.6.1 客户定位 22 3.6.2 产品定位 23 3.6.3 形象定位 23 3.6.4 价格定位 24 4 项目的建设条件 27 4.1 建设条件 27 4.1.1 气象条件 27 4.1.2 地质条件 27 4.1.3 地形条件 28 4.2 资源供给及外部协作条件 28 4.2.1 给水、排水系统 28 4.2.2 消防系统 28 4.2.3 暖通系统 29 4.2.4 配电系统 29 4.2.5 通信系统 29 5 规划设计方案 30 5.1 设计说明 30 5.2 规划的总体原则 30 5.3 规划的指导思想 30 5.4 规划设计理念 31 5.4.1与城市的对话 31 5.4.2以“人”为本 31 5.4.3建筑高起点、高标准的示范性市场 31 5.5 规划结构与功能布局 31 5.6 道路系统 32 5.7 绿化与景观设计 32 5.8 主要技术经济指标 32 6 项目进度安排 34 6.1 前期准备工作计划安排 34 6.2 施工建设阶段计划安排 34 6.2.1 进度安排依据 34 6.2.2 开发计划安排 34 6.3 销售计划 35 6.4 项目开发总体进度计划 35 7 总投资估算 42 7.1 项目总投资估算的依据 42 7.2 项目的投资估算 42 7.2.1 土地费用 42 7.2.2 前期费用 42 7.2.3 配套设施建设费用 43 7.2.4 建安总造价 43 7.2.5 室外工程费 43 7.2.6 监理费 43 7.2.7 管理费用 43 7.2.8 预备费 43 7.2.9 项目总投资估算 44 7.3 资金筹措方案 44 8 财务评价 45 8.1 财务评价基础数据的测算 45 8.1.1 基准收益率确定 45 8.1.2 计算期确定 45 8.1.3 各项物业的价格确定 45 8.1.4 销售税金及附加的确定 45 8.1.5 所得税 45 8.2 盈利能力分析 45 8.2.1 损益表与静态盈利能力 45 8.2.2 全部投资现金流量表与动态盈利能力 45 8.2.3 资本金现金流量表与动态盈利能力 46 8.3 清偿能力分析 46 8.4 评价结论 46 9 敏感性分析 48 9.1 租售收入变化对内部收益率的影响分析 48 9.2 建设投资变化对内部收益率的影响分析 49 10 结论及开发设想 50 10.1 结论 50 10.2 开发设想 50 参考文献 52 附录 53 附录1 项目规划图 53 附录2 市场调查问卷 54 附录3 财务报表 58 一、总 论 1.1 项目简介 台州礼品城为台州立达网络有限公司所要开发的新项目。项目位于台州市路桥区腾达路与会展东路东北角，远东商贸广场核心区域内。东至银座北街（宽26m）边线，西至会展东路（宽29m）边线，南至腾达路（宽26m）边线，北至纬八路（宽16m）边线，规划建设用地面积24782m2。项目周边配套非常完善，鑫都国际大酒店、东方中国城、世纪广场俱乐部、台州国际会展中心、文体中心，富仕路商业街、银座街品牌购物、咖啡、美食、棋牌、游泳馆…… 1.2 开发商简介 本项目开发商为台州立达网络科技有限公司（以下简称公司），公司成立于1996年10月，地址位于台州市新安南街188号。公司主要经营范围：综合布线、接入网、楼宇自控、户线工程安装；工艺品制造、销售等。公司曾经参与开发建设了“台州汽配城”项目。 1.3 项目可行性研究的主要依据 本项目的可行性研究的依据有： (1)国家和台州市有关房地产开发的各项政策法规、定额、收费标准； (2)开发商的相关资料及项目实际情况； (3)项目的市政建设条件等； (4)项目市场调研等方面的内容； (5)项目的规划设计方案； (6)有关建设项目经济评价的基本参数和指标。 1.4 可行性研究结论 通过对“台州礼品城”项目的分析与研究，本项目规划设计满足各项政策的规定，符合财务上的要求并且有一定的盈利