浦发 个人购房贷款操作规程.docVIP

上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款操作规程 (暂行) 为了规范个人购房贷款业务的具体操作，防范信贷风险，根据《上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款管理办法》（以下简称《办法》）及信贷的安全性、效益性和流动性的基本原则，制定本操作规程。本规程包括贷前准备、贷款受理、贷前调查、贷款审批、贷款发放和贷后管理六个阶段的具体操作内容。 第一章 贷前准备 贷前准备是我行选择开发商及其开发项目并进行商品房销售贷款合作的阶段。 （一）个人金融部选择开发商及其开发项目进行商品房销售贷款合作的前提条件。 1．对于开发商正在建设中的期房，要求多层住宅主体结构必须封顶，高层住宅必须完成总投资的三分之二； 2．要求开发商必须取得了预售（销售）许可证。 （二）个人金融部应对符合我行按揭贷款条件的房地产开发商及其贷款项目进行审查，并形成调查报告。应对开发商的企业概况、资信状况、合作项目资金到位情况、工程进度情况和市场销售前景以及商品房销售合作给我行带来的效益和风险进行可行性分析，并对发放个人购房贷款的总规模、相应年限及贷款比例提出建议。 （三）风险管理部对个人金融部报送的调查报告等材料进行复审并提出复审意见，提交贷审会审批； （四）贷审会审批通过后，我行与开发商签订《商品房销售贷款合作协议书》； （五）要求开发商在我行开立结算及保证金账户。 贷款受理 凡符合《办法》规定贷款条件的借款人，我行个金部等有关部门均可受理其个人购房贷款申请。 借款人需填写《上海浦东发展银行哈尔滨分行个人购房贷款申请表》，同时提交下述材料（详见《办理个人购房贷款需准备清单》）： 借款人与房地产开发商或售房单位签订的商品房销售合同正本； 借款人不低于房价的20%购房预付款的发票原件及复印件或在我行存入不低于20%房价的存单原件及复印件； 借款人及其共有人、抵（质）押人及其共有人有效身份证件、户籍证明、婚姻状况文件原件及复印件。 （四）借款人及其共有人具有稳定的偿还能力的经济收入证明。包括借款人及共有人所在单位人事、财务或其他有权部门出具的个人收入证明；税务部门开具的个人所得税完税证明；最近三个月中任一月份的银行代发薪金证明；借款人为私营业主或民营企业股份所有人，可提供证明其个人收入的财务报表（最近6个月）或证明股利收入的文件及纳税证明及复印件。 （五）借款人用以担保的抵（质）押物清单、权属证明以及有处分权人同意抵（质）押的证明；有关评估部门出具的抵押物估价证明；保证人的资信能力证明和同意提供担保的书面承诺； （六）借款人及其配偶签署的同意抵押并履行还款义务的《同意还款声明》； （七）我行认为必要的其他材料。 借款人购买未与我行签订《商品房销售贷款合作协议书》的房地产开发商的商品房，还需提供下列资料： 开发商企业营业执照、法人代码证书及资质等级证书的复印件； 《土地使用权证》、《商品房销售许可证》的复印件； 新建楼房门牌编号审批表复印件。 我行受理人员将借款人提交的原件和复印件与本人逐一核对无误后，将身份证、户口簿和结婚证原件退给借款人，并将其余的材料留存。 贷前调查 贷前调查是我行个人金融部对借款人及开发商或售房单位提供的全部文件、材料的真实性、合法性、完整性和借款人的品行、信誉、偿债能力、担保手段落实情况进行的调查、评估和鉴证过程。我行指定的律师事务所应对我行受理的借款人资料的合规性、真实性和完整性，出具《律师见证书》和《法律意见书》。如果借款人不符合贷款条件，我行应及时通知借款人并退还其全部资料。贷前调查内容应按照总行《上海浦东发展银行个人信贷业务操作规范（试行）》中的要求进行。个金部贷前调查，实行双人负责制，重点是对借款人的资信、偿债能力以及担保落实情况进行审查和核实。主要内容包括： （一）审查借款人信用记录是否良好、品行是否端正、职业是否稳定、购房动机是否正常、还贷意愿是否强烈，等等； （二）审查借款人是否具有偿债能力。一般情况按以下标准掌握： 借款人家庭年收入在20万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的60%； 借款人家庭年收入在15-20万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的55%； 借款人家庭年收入在10-15万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的50%； 借款人家庭年收入在6-10万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的45%； 借款人家庭年收入在4-6万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的40%； 借款人家庭年收入在2-4万元以上的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的35%； 借款人家庭年收入在2万元以下的，年（月）还款额不超过借款人家庭年（月）收入的30%。