房地产项目动态成本管控实施要点探讨 王香均.docVIP

精品论文 参考文献 房地产项目动态成本管控实施要点探讨 王香均 深圳市颐安投资集团有限公司 【摘 要】在房地产行业，微观经济与宏观经济结合得非常紧密。在国家近几年严厉的房地产调控政策下，房地产行业面临着销售难和利润低的双重难题。在这样的大背景下，房地产企业的成本管理能力更显重要，传统的静态管理因其只能完成基本成本核算功能，对项目成本控制未能发挥积极作用的固有弊端而日益被淘汰出局，房地产项目动态成本管控接过了这个重担，对房地产企业的成本控制起到了积极主控的作用。本文从4个层面：设计阶段、招标合同阶段、施工过程管理阶段、竣工结算阶段详细分析了房地产项目动态成本管控实施要点。 【关键词】房地产项目；动态成本管控；设计；施工；竣工 一方面，房地产企业具有地区分散、点多面广的特定性质，另一方面，房地产行业还受动用资金大、工期长、分包商多、市场变动快、土地成本及利息金额高、资金回收期长、利润变动大等特有因素的影响。所以房地产开发的成本全过程控制就显得非常重要，房地产企业动态成本管理更是重中之重。 房地产企业动态成本管理，主要指房地产企业通过目标成本管理系统来对房地产项目开发过程中的成本（主要是限额设计、招标、合同性成本和非合同性成本）进行预控、跟踪管理，并且根据工程项目的进度，及时核算项目各期/区的实际动态成本和各类产品的动态成本，掌握项目成本实际使用情况；以目标成本为控制线，对比实际动态成本与目标成本，进行成本差异性分析，检查前期的成本使用情况，为后期发生的项目成本提供决策和控制依据，以进行有效的成本控制和管理。下文将从设计阶段、招标合约阶段、施工过程管理阶段、竣工结算阶段四个方面论述房地产项目动态成本管控的实施要点。 1.房地产开发动态成本简介 从项目的开发成本可以分以下六部分：1、土地成本；2、前期费用；3、工程成本；4、营销成本；5、管理成本；6、财务成本。从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期阶段大部分可确定，其波动性小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测算差异较大的情况，如采取有效措施，则可控性较强。房地产开发的实际操作过程包括：拿地、前期策划、设计、规划报建、建筑开发、预售、竣工结算、产权办理等几个阶段，如果有总结开发经验的需要，还会包括一个项目后评价的环节。一般情况下，一个完整的房地产开发过程需要2～3年以上。房地产开发动态成本管理的要点主要阶段有：设计阶段、施工阶段。 2.设计阶段的动态成本管控 设计是工程建设的关键，它对工程成本、建设工期、工程质量以及建成以后能否获得较好的利润值起着决定性的作用。根据经验数据，设计费一般只占建设项目总投资的2%左右，但设计工作对工程成本的影响程度达75%以上，因此设计阶段在整个工程建设动态成本控制中具有重要的作用。将竞争机制运用到设计阶段。实行方案设计、工程设计的招投标制度，要有多个设计单位从中择优选定最佳的设计方案，并吸收未中标单位好的设计要点，达到优化设计方案目的。推行限额设计。在目标成本明确后对设计单位提出限额要求，如每平米用钢量、含砼量、综合机电、装修、景观单价标准等，设计人员采用新技术、新工艺反复优化设计方案，达到安全可靠、经济合理的要求。确保项目设计达到使用功能的前提下，按分配的投资限额控制设计，严格控制技术设计和施工图设计的不合理变更，保证总投资额不被突破。建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励，以激励各方人员设法降低工程成本。如我司投资的A项目，在幕墙工程中多次进行设计与成本优化专题会议，经业主方、投资监理、设计方多次努力，将外幕墙体系在达到原预期建筑方案效果的同时，建造成本节约15%，在泛光照明、景观、室内装饰工程实施限额设计，有效地预控制成本。 3.招标合同阶段的动态成本管控 这个阶段进行的管理控制属于事前管控的范畴，工程招标投标是决定实际成本的一个重要环节。组织一个专业水平高、经验丰富招标班子，是招投标获得成本的基本保证，班子中应包括企业决策层、成本造价人员、设计人员、工程管理人员、招标采购人员等，各类专业人员之间应分工明确、通力合作、协调发挥各自的主动性、积极性和专长，完成招标工作。具体工作可以分为以下几个方面： （1）甄选优秀的投标单位。 （2）制定工程量清单并进行合理预算，最终决定出招标的控制价格。 （3）分析研究工程的需要，制定招标文件，确定评标标准。 （4）科学询标评标、商务谈判