房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策.docVIP

精品论文 参考文献 房地产抵押贷款业务评估中的弊端及相应对策 李红梅 　　浙江众诚房地产评估事务所有限公司海宁分公司 　　摘要：房地产抵押贷款评估过程中的风险影响因素非常的多，尤其是来自银行、环境条件和估价机构等方面的风险。本文将对房地产抵押贷款业务评估中的弊端和问题进行分析，并在此基础上就如何加强房地产抵押贷款业务评估，谈一下自己的观点和认识，以供参考。 　　关键词：房地产；抵押贷款业务；评估；弊端和问题；对策 　　自2004年开始，国内房地产行业步入了快速发展时期，房价也随之一路飙升，各地天价房产层出不穷。房价虚高和人民的收入水平形成了巨大的反差，以致于房地产出现了泡沫。实践中我们可以看到，虽然房地产业为银行带来了巨大的发展商机，但是也存在着足以使其倒闭的弊端和风险。在新的历史时期，面对机遇与挑战共存的市场形势，银行如何进行利弊权衡，成为一个非常重要的研究课题。 　　1、房地产抵押贷款业务评估弊端与问题分析 　　房地产评估是基于银行抵押贷款业务的开展而产生的，实践中银行为了能够有效降低抵押贷款风险，通常会要求客户提供抵押物作为担保；对于房地产而言，因其具有保值、增值性质，所以就成为最佳抵押物。对于银行而言，希望选择自认为风险最小或者没有风险的评估公司，即评估公司给出的评估价格与银行应当尽可能达成一致。然而，该种指定评估机构的模式，一方面垄断了评估行业，另一方面也存在着较大的风险隐患和弊端，具体分析如下： 　　1.1评估工作不客观、不断独立 　　自房地产评估估价过程中，应当严格遵循客观、独立以及公正原则，评估 　　机构、估价师不能有个人偏见和主观臆断，而是应当自觉遵守职业规范。然而，实践中却并非如下，部分评估机构、评估人员没用本着独立、客观和公正的原则，因此在评估业务中没有站在中立的立场上对房地产进行公正、合理的价值评估；同时，对于那些与个人存在利益关系的评估业务，部分评估人员也没有主动的回避，甚至不顾规范和标准做出利己的评估结果，以致于评估出的房地产价值对银行、抵押贷款人不利。 　　1.2中介机构经常陷于两难境地 　　实践中可以看到，银行通常会对评估机构的评估进行干涉，在很大程度上影响了评估机构的评估。在此过程中，评估机构还将面临客户方的压力，比如客户可自由选择银行办理抵押贷款业务；同时，国内评估公司不断增加，客户可自由选择评估机构对房地产进行评估。对于评估机构而言，“客户是上帝”的行业规则是至高无上的，因此不会得罪客户。而实践中一宗评估业务通常会受到银行、客户两方的压力，其中银行要求压低价格，而客户则要求抬高价格，评估机构处于中间，因此陷入了两难的境地。在该种情况下，评估机构为了维护银行和客户，在评估价格上往往采取折衷的方法，以致于评估价不公正。 　　1.3银行金融机构容易腐败 　　对于实践中常见的银行指定评估机构方式而言，实际上这是一种为评估机构介绍业务，获得评估机构的回扣，然后评估机构再将评估费按比例返还银行。以某市为例，据该市房地产评估协会给出的一项调查显示，很多评估机构基本上都在向银行返回扣，而且回扣比例呈逐年上涨之势。从实践来看，银行既干涉评估价格，又对评估机构收费干预。对于评估金额相对较大的抵押贷款业务而言，银行通常要求评估机构在正规收费以后再打折，或者直接以某业务收费times;times;元的形式获得回扣。实践中可以看到，低评估费的认为降低，可以使银行获得客户同等的好处费；该种两头通吃的作法，使得主管人员获得了较大额度的非法收入，而且乐此不疲。在该种情况下，不仅引发了银行腐败行为，而且还增大了银行抵押贷款风险。 　　1.4中介机构的不正当竞争 　　近年来，随着房地产行业的快速发展和银行抵押贷款业务的积极开展，评估机构如雨后春笋出现，银行指定评估机构的方式导致评估机构之间的竞争更加激烈，一场“拉业务战”就此开幕。 实践中可以看到，它们并未提高个人的资质、素质和技能，甚至还采用贿赂手段获得银行业务来源，这在很大程度上导致中介机构不正当竞争。 　　2、加强房地产抵押贷款评估的有效策略 　　基于以上对房地产抵押贷款评估过程中存在的问题分析，笔者认为要想加强房地产抵押贷款评估，提高评估质量和效率，可从以下几个方面着手： 　　2.1建立健全房地产抵押贷款评估机制 　　正所谓无规矩不成方圆，为了确保房地产抵押贷款评估工作的顺利进行，应当进一步健全和完善评估机制。同时，还要建立一套严格的、完善的监管体系，对实践中存在的各种违规操作行为明确处罚标准和细节；对评估程序进行优化，使评估工作环节更加的简洁明了，并且要明确评估人员的职责，以此来有效提高房地产抵押贷款评估质量和效率。 　　2.2 优选评估机构，确保评估质量 　　实践中，应当对房地产抵押贷款评估机构进行优选，对其资质、信誉进行严格审查。为确保房地产估价的公正性、客观