房产测绘机构面临的风险与防范措施.docVIP

精品论文 参考文献 房产测绘机构面临的风险与防范措施 李志平 　　玉溪市易门县房管所 云南省玉溪市易门县 651100 　　摘要：建筑行业的快速发展带动了房产行业的日益繁荣，房产测绘凸显出更加重要的作用，并更多地以独立行业的发展姿态出现在市场中。房产测绘中业主较为关心的一个内容是房屋面积测绘，由此引发的各种冲突和摩擦时有发生。本文分析房产测绘的重要性，对新时期下房产测绘机构面临的风险加以探究，最后梳理总结房产机构测绘风险防范措施。 　　关键词：房产测绘机构；风险；防范措施 　　在房产产权交易及物权确认中，房产测绘是极其重要的一个组成部分。伴随着房屋商品属性的增强，房产测绘在数量上及技术上有了更高要求，传统的房屋测绘部门不能适应这一新需求，房产测绘机构不断涌现。房产测绘机构的增多，一方面填补了房产市场对房产测绘的需求缺口，另一方面也凸显出房产测绘机构自身的缺陷，在发展中面临诸多风险。在此背景下，需要我们研究房产测绘机构面临的风险因素，探讨防范措施。 　　一、房产测绘的基本特点及重要作用 　　房产测绘在内容及服务上呈现出多样化趋势，具备了下列鲜明特点： 　　1.政策性及法律性。房产测绘随着房产业发展而兴起，因此，较多地受到国家相关房产政策及法规的制约影响，在房屋面积计量规则、分摊方法和内容、房屋的性质及时期等方面都不是固定不变的，这些因素的动态变化反映到房产法规中，会影响房屋测绘成果[1]。 　　此外，房产测绘直接关系到民生建设，涉及众多业主的切身利益，房产测绘的成果可以用于房屋产权确认、转移及变更程序，因此，具有极强的法律效力。 　　2.专业性。房产测绘在实施中需要专业规范的测绘技术及房屋建筑设计领域的知识加以支撑，因而具有较强的专业性。 　　3.唯一性、标准性及统一性。唯一性是房产测绘成果作用于房屋权属环节的必然要求。房产测绘的标准性及统一性，是指在房产测绘的各项数据上，需要建立标准统一的格式及结构，以便于更加便捷地融合到GIS系统中。 　　4.广泛性。除了将房产测绘成果用于房屋产权领域外，在确认及解决一些房屋争议上也具有重要参考价值。此外，随着城市化进程的加深，房产测绘成果被更多地应用到土地规划、城市规划、土地核价等方面，测绘成果呈现出应用的广泛性。 　　从房产测绘的特点上，我们能够认识到房产测绘的重要性：一是关系社会民生；二是与房屋预售许可及房屋权属确认等行政行为密切相关；三是为城市规划管理提供数据参考。 　　图一 房产测绘的流程图 　　二、房产测绘机构面临的风险因素分析 　　（一）房产测绘领域缺乏完善的法律法规 　　由于房产测绘具有较强的政策性和专业性，因此，国家也相应出台了《房产测量规范》及《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等法律法规，维护了房产市场交易双方的合法权益，但随着市场的深入发展及建筑行业的动态变化，国家标准难以全面涵盖房产测绘方方面面，由此引发了较大争议[2]。在这一背景下，房产测绘机构人员简单依靠国家《规范》进行测绘操作，在遇到一些《规范》涉及不到的问题时，房产测绘机构人员难以统一界定，不利于房产测绘行业的规范发展。 　　（二）房产测绘行业在监督管理上难以到位 　　由于测绘市场的变化，房产测绘也面向市场开放，实施竞争机制，着力推行政企分开，但在很长一段时间内，房产测绘机构都作为事业单位的一个内设机构存在，行业垄断属性明显，竞争意识不强，因此，在短时间内迅速改变这一状况，再加上测绘市场尚未完全开放，已开放部分的市场在发育上也欠缺完善。此外，在房产测绘的质量水平上，也存在监管不力，缺乏有效技术指导的状况，容易滋生房产交易摩擦矛盾。 　　（三）房屋预售制度无形中加大了房产测绘风险 　　现阶段实行的房屋预售制度，将大量未建设完毕的商品房进行预售，在房产测绘上根据施工设计图纸对房屋面积加以预测，之后开发商根据预测得出的面积与房屋购买者签订合同，等到房屋竣工之后，双方再进行面积实测工作，并以此为依据结算登记。在这一过程中不可避免会出现房屋面积上的数据差异，如不能有效协商，容易引起双方纠纷。 　　三、房产测绘机构风险防范措施 　　图二 房产测绘成果备案流程图 　　（一）强化风险意识及内部控制管理 　　要有效防范房产测绘风险，房产测绘机构人员就要转变自身观念，提高职业道德及技术水平，在依法测绘的基础上，强化风险意识，将测绘风险与测绘机构生存发展结合在一起，从思想上提高风险防范的自觉性和前瞻性，实现岗位责任制度。 　　在测绘机构内部控制管理上，要落实一定的制度规定，如外出测绘时，要由两人配合，一方面便于互相监督，另一方面也能够有效测量房屋现场，进行相应的拍照存证，如出现房屋纠纷，可以为审核人员提供有效依据。 　　（二）因地制宜，制定完善相应的房产测绘规范，促进房产测绘规范化 　　我国