第四讲 房地产预测.ppt

第四章 房地产市场预测 第一节 房地产市场预测的基本问题 第二节 房地产市场预测的种类与一般程序 第三节 房地产市场预测的方法 第一节 房地产市场预测的基本问题 一、基本概念： 市场预测：运用一些方法和手段，分析研究历史资料和调查资料，对市场销售趋势或可能的结果进行事先的推测和估量的活动。 房地产市场预测：运用一些方法和手段，根据调查提供的数据和资料，对房地产的未来变化趋势进行测算，以满足未来行动的经营目标和行动计划的需要。 第一节 房地产市场预测的基本问题 二、房地产预测的原则 1. 客观性原则 2. 连续性原则 3. 类推原则 4. 房地产周期波动原则 5. 政策相关性原则 第一节 房地产市场预测的基本问题 三、房地产预测的必要性 1. 房地产投资、开发与经营的前提 2. 房地产良性循环的基础和前提 3. 有利于房地产企业改善经营管理，提高经济效益。 4. 有利于消费者规避购房风险和科学购房 5. 有利于国民经济的持续发展 第二节 房地产市场预测的种类与一般程序 一、房地产市场预测的种类 1. 预测的种类可以从不同的角度划分： ⑴按预测范围：总体市场预测；各类市场预测；各种型号房屋预测等。 ⑵按预测的性质来分：规范性预测和探索性预测。 ⑶按预测的方法来分：定性预测与定量预测等。 ⑷按预测的时间来分：短、中、长期预测。 第二节 房地产市场预测的种类与一般程序 二、房地产市场预测的一般程序 1.确定预测的目标，即确定对某一类或某几类商品房销售量的预测，以及是短期预测，还是中、长期预测。 2.搜集和分析有关的历史资料。 3.选定预测的具体方法和模型，即根据预测目标、资料占有情况、准确度要求及预测费用多少来定。 4.进行实际预测，及根据选定的预测方法和模型，进行预测计算。 第二节 房地产市场预测的种类与一般程序 二、房地产市场预测的一般程序 5.分析预测误差，预测不可能做到百分之百精确，单若预测误差很大，就失去了预测的意义。所以对误差发生的原因要做具体分析。 6. 写出预测报告，建议在当前和今后必须采取的行动计划和策略。 7. 进行追查检验，发现预测与现实不符，立即进行修改。 第三节 房地产市场预测的方法 一、定性预测方法 1. 专家意见法。这是应用专家的专业知识和经验进行讨论、分析，并作出预测的方法。 ⑴专家会议法。 ⑵头脑风暴法。（是指一种无所顾虑的创造性思维的专家会议法）。 ⑶特尔菲法。（它是专家会议的一种发展，它以匿名的方式通过几轮函询，征求专家们的意见，直至专家们的意见达成一致。一般经过匿名—反馈—集中判断。 优点是预测客观、准确，但反映的是长期结果，对中、短期影响小，预测时间长，反映慢。 第三节 房地产市场预测的方法 一、定性预测方法 2. 经理评判意见法 就是由房地产企业经营的总管把与市场有关或熟悉市场情况的各种经理人员（含销售经理、开发经理、财务经理、市场研究人员等）召集在一起，各抒己见，进行分析研究，得出市场预测的结果。 优点是预测迅速及时，不需要大量调查研究，缺点是预测受主管影响大，预测比较短视。 第三节 房地产市场预测的方法 一、定性预测方法 3. 销售人员估计法： 就是在进行市场预测时，把本企业的销售人员召集在一起，让他们对下一年度的销售情况作出预测。 这种方法的优点是程序简单，预测速度快，特别是对于短期预测比较有效。但这种方法主观性强，对于中、长期预测效果差。 第三节 房地产市场预测的方法 二、定量预测方法 1.时间序列法 ⑴简单平均法 表示t期的预测值 为从1——n期的实际销售值 n表示资料期数 第三节 房地产市场预测的方法 二、定量预测方法 ⑵移动平均法 ①算术移动平均法 以相同权数对观测期的数据按一般跨越期求移动平均值，以最后移动平均值为基础确定预测值。 第三节 房地产市场预测的方法 二、定量预测方法 ⑵移动平均法 ②加权移动平均法 是对观察值分别给以权数，按权数求得移动平均值，并在最后一个移动平均值基础上确定预测值的方法。 第三节 房地产市场预测的方法 二、定量预测方法 ⑵移动平均法 ③指数平滑法 它是利用前后两期实际和预测资料，并考虑其占比重来进行预测。 计算公式如下： ③指数平滑法 平滑系数ａ D为前期实际值 Y为预测值 第三节 房地产市场预测的方法 二、定量预测方法 1.时间序列法 2. 一元线性回归法（相关分析法） Y＝a＋bX Y表示因变量（预测目标） X表示自变量（影响因素） a、b 为参数 根据最小二乘法拟和方程，用方程预测 课堂讨论 谈谈你对房地产预测方法的认识？ 你对房地产预测与股票预测差异的看法？ 如何有效地进行房地产预测？很多专家的预测可信么？ 课后思考 1. 房地产预测与房地产调查的关系？ 2. 房地产预测中的定量分析方法与定性分析方法有什么关系