第2章 房地产估价及其要素.pptVIP

2.2.4 估价时点原则 估价时点，又称评估基准日、估价期日、评估时日，是一个具体日期。 估价时点是估价责任交代的时间界限和评估房地产价格的时间界限。 实际估价中通常将估价人员实地踏勘估价对象期间的某一个日期定为估价时点，但估价时点并非总是在“估价作业日期”（估价的起止年月日，即正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日）期间，也可因特殊需要将过去或为拉的某一日期定为估价时点。 在具体的一个估价项目中，估价时点究竟是现在、过去还是未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也不相同。 不同估价目的的房地产估价，其估价时点与估价估价所依据的估价对象状况与房地产市场状况的关系见下表： 估价时点 估价对象状况 房地产市场状况 过去 过去 过去 现在 过去 现在 现在 未来 未来 未来 未来 各种情形具体举例说明如下： （1）估价时点为过去、估价对象为过去的情况，多出现在房地产纠纷案件中，特别是对过去的估价结果有异议而引起的复核估价或估价鉴定。 （2）估价时点为现在、估价对象为过去的情况，多出现在房地产损害赔偿和保险理赔案件中。 （3）估价时点为现在、估价对象为现在的情况，是估价中最常出现和遇到最多的。 （4）估价时点为现在、估价对象为未来的情况比较特殊，多用于评估房地产的预售或预购价格。 （5）估价时点为未来的情况，多出现在房地产市场预测、为房地产投资分析提供价值依据的情况中，特别是预估房地产在未来开发完成后的价值。 2.2.5 替代原则 替代原则要求房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 类似房地产是指与估价对象房地产处于同一供求范围内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。 同一供求范围，是指与估价对象具有一定替代关系、价格会相互影响的适当范围。 替代原则说明了在进行房地产估价中，必须注意以下两个方面的问题： （1）在评估同一宗房地产的价格时，如果附近有若干相近效用的房地产存在着价格，则可以依据替代原则，由这些相近效用的房地产的价格推算出估价对象的价格。 （2）在评估一宗房地产，不能孤立的思考其价格，而应该综合相近效用的房地产的价格进行考虑。 2.3 房地产估价专业人员与机构 2.3.1 专业房地产估价人员 专业房地产估价人员，是指经过房地产估价人员职业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得相应资格并注册生效，从事房地产估价活动的人员。 我国房地产估价人员职业资格有房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格两种。专业房地产估价人员则有房地产估价员和房地产估价师两类。 （1）房地产估价员 房地产估价员是指经过房地产估价员从业资格考试合格，依法取得房地产估价员资格证书并从事房地产估价活动的人员。 房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。 （2）房地产估价师 房地产估价师是指注册房地产估价师，即经过全国房地产估价师执业资格考试合格或者资格认定、资格互认，依法取得房地产估价师注册证书，从事房地产估价活动的人员。 注册房地产估价师分为专职和兼职两类。 房地产估价师的考试办法，由国务院建设行政主管部门和人事主管部门共同制定。 2.3.2专业房地产估价机构 专业房地产估价机构是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。 根据《房地产估价机构管理办法》（2005年9月27日建设部发布）规定，我国房地产估价机构按照资质分为一、二、三等级。 各资质房地产估价机构的业务范围 从事房地产估价活动的机构在依法取得房地产估价机构资质后，方可在其资质等级许可范围内从事估价业务。 一级资质房地产估价机构可以从事各类房地产估价业务。 二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务。 三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定以外的房地产估价业务。 暂定期内的三级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算、司法鉴定、城镇房屋拆迁、在建工程抵押以外的房地产估价业务。 2.3.3 专业房地产估价管理机构 中国房地产估价师与房地产经纪人学会是（China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，简称CIREAA）由从房地产估价或房地产经纪活动的专业人士、机构及有关单位自愿组成的全国性行业组织。 2. 房地产估价及其要素 本章主要内容 2.1 房地产估价阐释 2.2 房地产估价基本原则 2.3 房地产估价专业人员与机构 2.1 房地产估价阐释 2.1.1 房地产估价的含义 所谓房