堤亚纳湾二期整合营销方案提报_市场研究_营销执行.doc

堤亚纳湾二期整合营销方案提报_市场研究_营销执行 2011/06/10 2011年整合营销方案提报 堤亚纳湾二期 序 》 这里非常感谢沙河水利投资置业给予别致廊这一次宝贵的机会参与堤亚纳湾二期营销策略的探讨，作为一家致力于专业房地产销售的团队，我们全心全意地服务好每一个项目，并以实现项目100%销售和超100%溢价为基础目标，最终实现项目在市场上叫座又叫好。 对于堤亚纳湾这个项目我们一直保持着高度的关注，独享北城最大的原生内湖，23万平方米天然楚家湖 。在2010年房地产市场全面飘红的局势下，堤亚纳湾一期开盘当天实现热销3亿元 ，取得了很好市场成绩。堤亚纳湾一期享有最好的360度湖景，而地处项目西侧的二期，湖景资源面弱于一期，因此，如何在景观资源弱于一期的情况下，实现二期的优异市场业绩，我们本着严谨务实和对项目负责的态度，在对市场和项目进行深入剖析的基础上，提出关于堤亚纳湾二期的营销战略思考。 提报思路 项目分析篇 2 市场分析篇 3 1 宏观市场 区域市场 基础属性 项目营销篇 3 3 营销武器 营销执行 宏观到具象的分析 （项目分析） 有效的营销策略 （解决方案） 客群探讨 二期产品 PART 1 《孙子·谋攻》：“知己知彼，百战不殆。” 市场分析篇 宏观市场 区域市场 长沙别墅市场 区域竞争态势 平层大豪竞争 重点案例解析 长沙一季度GDP过千亿，增速居全国省会城市第二 2011年第一季度长沙实现地区生产总值1095.7亿元，同比增长16%，增速全省第一，居全国省会城市第二，仅次于合肥，创四年来一季度增速新高。到4月为止，长沙城镇居民人均可支配收入9739元，增长14.5%。 长沙一季度GDP中部六省第2，全国第17位 7.9% 14.1% 16.3% 12% 12% 16% 同比增长 435.26亿元??? 太原 550亿元 南昌 683.95亿元， 合肥 1030.5亿元 郑州 1297.94亿元 武汉 1095.7亿元 长沙 2011年第一季度GDP 地区/国家 2011年第一季度长沙GDP排名仍然未能超过武汉，排名第二，但从GDP的增幅来看，要远超过武汉，长沙的经济实力和市场规模得到进一步增强，为长沙房地产市场的发展，提供了广阔的空间。 区域 新建商品房 其中：住宅 批准预售面积（万平米） 同比（%） 批准预售面积（万平米） 同比（%） 全市 372.65 -5.62 332.99 -7.10 其中 芙蓉区 0.00 -100.00 0.00 -100.00 天心区 28.16 -56.23 24.86 -55.75 岳麓区 83.29 80.16 74.25 77.80 开福区 51.93 -16.21 46.82 -22.37 雨花区 72.01 -31.41 71.22 -23.93 长沙县 75.60 12.13 73.52 19.62 望城区 16.95 11.96 9.79 -31.68 浏阳市 23.97 45.71 20.52 39.02 宁乡县 20.74 70.28 12.01 14.06 2011年第一季度长沙市新建商品、住宅供应情况 2011年长沙一季度新建商品房同比下降明显，尤其是内五区降幅较大，一是由于受传统淡季的影响，开发商新推量较小，二是受限购令政策层面的影响，大部分开发商在政策和市场未明朗之前，多持观望情绪，大部分开发商都是小批量推货来进行市场试水。 注：以上数据来自长沙房地产研究中心 2010年3月-2011年3月长沙市新建商品、住宅供应情况一览 单位：万平米 注：以上数据来自长沙房地产研究中心 纵观2010年3月至2011年3月长沙房地产市场供应变化，在全年的波状起伏曲线中，可以看到，长沙房地产供应在下半年比较集中，单就3月份同比来看，2011年3月的市场供应还略有提升，这说明，在长沙温柔限购令出台之后，开发商开始逐步放开市场供应量。 区域 新建商品房 其中：住宅 批准销售面积（万平米） 同比（%） 批准销售面积（万平米） 同比（%） 全市 530.38 6.10 473.44 1.27 其中 芙蓉区 33.82 51.91 29.01 71.45 天心区 65.89 58.91 54.44 49.39 岳麓区 82.06 33.03 78.27 34.93 开福区 69.38 -15.43 65.34 -15.56 雨花区 128.39 -4.57 117.19 -7.14 长沙县 64.06 -26.38 58.94 -30.72 望城区 30.15 31.43 27.00 18.58 浏阳市 18.32 -25.47 16.11 -30.11 宁乡县 38.31 64.07 27.14 25.30 2011年第一季度长沙市新建商品、住宅