北海房地产研究报告.docVIP

北海房地产研究报告发挥北海优势 推进房地产业健康发展 房地产业是北海近年来发展最快的产业之一，对拉动全市经济增长发挥了重要作用。我市应当充分发挥滨海旅游城市的独特优势，推进房地产业持续健康平稳地发展。? ? 一、房地产业对拉动北海经济增长功不可抹 ? ???随着我市经济进入新一轮发展机遇期，房地产业也呈现出逐步回升到迅猛发展的态势。据统计，2003年全市房地产新开工面积122万平方米，交易金额12.2亿元，分别增长206.6%和39.3%；2004年虽然受到国家宏观调控政策影响，但房地产业仍保持较快增长，新开工面积166万平方米，交易金额16.1亿元，分别增长38.6%和31.8%。我市房地产业快速发展有效拉动经济持续增长： ? ???一是对扩大经济总量的贡献。近两年全市生产总值增长率保持在12%左右，而房地产交易额都超过30%以上。 ? ???二是对加快固定资产投资的贡献。2004年我市房地产投资8.86亿元，比增87.1%，比当年全市固定资产投资增长率高出67.7个百分点；房地产投资占固定资产投资总额的16.7%，增加近6个百分点。 ? ???三是对增加财政收入的贡献。两年来，全市房地产实现营业税收入达1.08亿元，占全市地税收入总额的11.2%；与房地产业密切相关的建筑业提供营业税收入1.54亿元，占地税收入总额的16.1%。 ? ???四是对加快城市建设的贡献。主要体现在处置严重影响城市形象的136个停缓建工程上，到今年3月底已复工建设项目、完成建筑面积和销预售面积分别达到86.8%、79%和63.4%。 ? ? 二、北海房地产业基本保持健康发展态势 ? ???从总体上看，我市近年来房地产市场发展是健康协调的： ? ???首先，从房地产投资比重看。前两年我市房地产投资占全市固定资产投资总额的11%左右，2004年虽然上升到16.7%，但仍达不到全国18.8%的平均增长率，分别低于北京、深圳、上海、广州41.6、25.6、21.4和16.7个百分点。表明我市房地产市场尚未超出过热的程度。 ? ???其次，从房地产价格看。北海目前应当是在沿海城市乃至部分内陆城市中房价最低的。由于需求趋旺、建筑材料涨价等因素拉动房价上涨，这是属于正常波动范围，而我市房价基本没有出现过快猛涨的现象。2004年全市每平方米商品房平均价格只有1400元左右，只相当于温州的15.1%，上海的16.2%，北京的22.5%，南宁的49.7%。 ? ???第三，从房产交易情况看。我市销售市场总体基本稳定，房产销售交易额同比增长89.24%，略高于投资增长速度。其中住宅交易宗数、面积和金额，分别占总数的93.34%、88.78%和78.97%。 ? ???第四，从房地产投资来源方面看。来自企业自筹资金部分增加，投资者资本金达到50%左右，远远超出国家规定的35%，银行贷款明显减少，投资风险系数有所降低。 ? ? 三、北海房地产开发仍然面临各种挑战 ? ???一是由于受到国家宏观调控、土地市场整顿、金融信贷紧缩、提高银行利率、土地价格和成本走高等因素影响，我市房地产投资增速趋于平缓。据统计，今年一季度全市房地产开工项目、建筑面积和投资额分别比上年同期下降56.25%、31.05%和38.52%。 ? ???二是经过近两年的快速发展，目前我市空置商品房增多，可能会加大市场有效需求不足的矛盾，制约房地产业持续发展。长期以来，北海市区常住人口只有30万左右，所能形成的有效购买力极为有限。2004年全市城镇人均可支配收入8773元，比全国平均数少694元，只相当上海、北京、广州等城市的30%左右；虽然我市居民购买力相对较低，而人均拥有住房面积却达到26平方米，都高于上海、北京、广州等城市现有水平。因此，在本市挖掘房地产有效需求难度较大。 ? ???三是房地产投资开发结构不尽合理，设计理念、策划能力、营销手段等方面相对落后，体现滨海城市特色的精品楼盘还不多，可提供不同收入层次居民选择的住宅户型也比较少，相当部分住宅小区设计落后，所处地段较差，销售不太理想。 ? ???四是大部分房地产企业经营规模较小，缺乏资金实力和综合竞争能力。目前在我市770余家房地产开发企业中，注册资金5000万以上的只有57家，其中注册资金过亿元的仅有17家，未能形成规模效应。 ? ???五是由于政府财力有限，城区部分地段的道路、供电、供水、排水、排污、通讯等市政配套设施未能完全适应房地产开发建设需要。 ? ? 四、北海发展房地产业具有自身独特优势 ? ???北海作为我国首批进一步对外开放的沿海港口城市，具有地理位置优越、自然资源丰富、基础设施完备、发展前途广阔、适宜人类居住等独特优势，为房地产业发展提供了十分优越的条