房地产内审2017.1.3.docxVIP

一首先讲一下采购吧，因为房地产的建安投资基本从这个循环出去的，是所有地产公司关注的重点。采购循环计划从招标、签约、履约、结算、付款讲完。采购阶段一般分直接委托、谈判性竞标、邀请招标三类，可能各公司叫法不同，大致原理一样。先说邀请招标吧，因为大部分还是走这个程序。审计目标：1、评价招标效率。地产公司大部分计划执行不好的环节在招标阶段，影响施工或供应单位进场，影响工程进度。所以这个效率一定要审的。2、评价招标质量。招标质量是什么呢？不是说买来的东西的质量，而是说招标工作本身的质量，包括定标的单位是否匹配、价格是否合理、招标文件的质量等等吧。3、评价内控的有效性。现在这个环境，防弊很重要，最近某公司处理了18人，大部分还是与这个有关吧。所以边查边防是内审的重要工作。其他就没有了，把目标明确了，再定个方案，开工吧！如果你还不熟悉相关制度和流程，赶快熟悉一下，免得你什么事儿都得问招标部门或相关部门，那会把他们搞疯掉的。发个通知，告诉相关部门你要做这个事了，让他们配合一点。哪些是相关部门？招标部、设计部、工程部、成本部、计划部、财务部，有些公司部门设置不一样，那就对号入座吧。收集资料。先划定范围，确定是哪个期间的招标项目。主要资料是：年度招标计划、具体招标计划、每个招标项目的资料，包括考察报告、入围审批、入围单位资质资信文件、招标文件、发标登记、开标记录、清标报告、往来函件、评标报告、谈判记录、定标审批文件等等吧，就是这些过程的文件都要。是不是有点多？是很多，做审计没办法，只能这样！房地产风险点非常多，但是重灾区是招投标和工程管理、销售，在招投标中串标、围标是难点能否分享经验，工程管理上的与销售虽然是重灾区但比招投标要好弄的多招投标审计里的串标围标确实是难点，很多时候常规的审计方法未必能审出来，因为该有的文件和签字可能都是俱全的。个人觉得审计之前要明确是按常规的流程审计来做，还是舞弊调查的思路来做。两种审计思路，会有不同的审计方法、审计结果，对审计人员本身的风险也是不同的。我的一个思路就是，咨询一些行业内做项目经理或者造价的朋友，比如某个承包商的声誉，某个单项的造价，有时比自己看很多文件有效。二．昨晚写的：第一个目标是招标效率。统计审计范围内的招标项目的定标时间，以审批完成时间为准。统计完以后再逐项与计划时间对比，一定要对比公司正式批准的招标计划（专项计划），如果有延误的可计算出天数，做好标记，这个招标需要深度追查一下延误的原因。如果没有延误的，可认可其效率。对于那些定标延误的招标项目，要与其具体招标计划核对，具体招标计划一般会排各个关键环节的时间点，如考察：15年6月3日，那么你看一下考察报告的批准时间，对比一下。如发放招标文件15年6月15日，那你要看看招标文件的发放记录，是不是在这个时间全部发放完毕。有时前面的节点没完成，影响到了后面的节点，这是分析一下绝对时间，找出真正延误的节点。总之，这个就是一个核对工作，找出延误的关键点。找到延误的关键点，那么，我们就要分析一下原因了。这个采取询问、核对的方法，询问就是直接问相关人员，延误的原因，核对就是仔细检查文件资料，找到延误的原因。比如，招标文件审批完成延误了5天，那么要看看审批的时限是不是符合公司要求的时限，各个部门审批的时间是多少，这是你可能发现某个部门审批用时1周，超出标准时间几天，这样可以再和这个部门沟通一下延误的原因，也许是出差忘了，也许是审核的慢、也许是搁置等待、也许是沟通没结果搁置。那么我们依据这些原因，可以得出问题所在，可以对应有针对性的提出意见。这样回过头看来，某个部门审批招标文件延误，导致招标文件延迟发出，最后导致招标定标延误。当然实际工作中没有这么简单，可能会出现很多重叠的原因，但是只要我们逐一按照这个方法把它找出来，应该还可以吧。三：招标效率的审计，虽然看似繁琐，看似技术含量低，实际并不是。往往会对房地产开发公司的管理缺陷与效益产生很大影响。由于招标工作是一个综合性很强的工作，它的目的是签订一个相对完善的合同，而一个地产项目就是由上百个合同组成，成败与否，与这些合同的好坏与及时有密不可分的关系。在招标的过程其实在一定程度上是对项目的一个预演练，各专业的相互配合相互支持相互分工，之间的工作界线，还有权责，均要体现在合同中。由于现在房地产公司一般都是全国性或地区性的，管理架构都是二级以上，特别是招标工作，一般项目公司不具备完整的招标权限，而实际执行合同，却在项目公司。因此存在相互扯皮、相互推诿的现象。这个在招标效率审计中，会体现的非常明显。例如，在集团招标部门招标时的一个考察工作，在考察时如果要求项目公司的相关员工加入考察时，项目的员工一般时间不保证，或者距离远，所以参加的时候少，由此会影响到效率。有时把人凑齐，耽误了时间，不凑齐，又会发生这个合同签订后执行时，项目公