房地产行业分析报告2.docVIP

REAL ESTATE ANALYSIS REPORT 目 录 一、房地产行业的特点 房地产投资是一种将资本投入房地产开发、经营、中介服务、物业管理服务等经济活动，以获得最大限度利润的经济行为。与其它项目投资相比，房地产投资具有以下特点： 1、房地产价格具有不断增值的趋势。 城市经济的发展人口的集聚生活水平的提高 2、房地产投资可以获得多重收益，利润率高。 3、房地产投资风险相对较小，具有保值增值作用。 房地产投资还可以获得非经济收益。70%以上的城市化率则要许多年，这就决定了这个产业的朝阳性。另外，土地收入是政府次于税收的第二财政，也决定着当政府被捆在土地财政的马车上时，就必须让这个朝阳行业不但尽可能的延长产业的生命周期，还要尽可能的保证其发展的平稳，至少减少其的波动，缩短其波动期间。所以，房地产行业是一个朝阳行业。 三、宏观经济和政策环境分析 （一）国家宏观经济状况 GDP 09年3月以来GDP保持较高的速度增长。截止到2010年一季度，GDP已经同比增长了11.9%。这是自金融危机以来我国GDP增长最快的时期。预示着我国经济正逐渐摆脱金融危机，处于快速恢复阶段。 PPI，CPI 5月CPI同比上涨3.1%，超过警戒线创下19个月来高位。5月 PPI同比上涨7.1%。各界表示对通胀的担忧，并预期未来央行将加息以控制过快增长的物价。 新增贷款量 5月末流通中货币(M0)余额3.87万亿元，同比增长15.2%。当月净回笼现金1005亿元，同比多回笼307亿元。狭义货币(M1)余额23.65万亿元，同比增长29.9%，比上月低1.4个百分点广义货币(M2)余额66.34万亿元，同比增长21%，比上月低0.5个百分点 1至5月我国进出口总值11000.9亿美元，增长48.4% 以上国家宏观经济数据看出，2010年以来，国民经济逐步回暖，GDP、CPI高速增长，房产的需求也成旺盛增长的趋势。同时政府开始逐步紧缩信贷，特别在4月国务院采取各项措施控制市场资金流量，五月信贷增量显著减少，这无疑对年初以来快速飙升的房价产生压制作用。 （二）我国房地产行业现状 1.房价指数： 销售价格指数，国房景气指数，土地开发面积指数 房屋销售价格指数：5月70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.4% ，涨幅比4月份缩小0.4个百分点 土地开发面积指数：全国土地开发面积对比2009年有大幅回落，10年后保持高增长状态 国防景气指数：5月全国房地产开发景气指数比4月份回落0.59点，比去年同期提高9.1点。 以上数据说明，2010年以来我国房地产市场保持快速膨胀的态势，房屋销售 价格一路攀升，土地开发短缺，房屋供不应求。直到4月房价和投资房地产热 才有所缓解。 2.房地产行业国家经济政策 2010年中国房地产政策已由此前的支持转向抑制投机,遏制房价过快上涨,并且先後采取了土地、金融、税收等多种调控手段.不过,频频刷新的地王记录,以及仍在不断上涨的房价令政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。 4月成为楼市的“分水岭”，4月17日出台的“国十条”新政被称为“史上最严厉的楼市调控政策”，房地产市场瞬间“急冻”，跌至冰点。国务院实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房。对贷款购买第二套住房的家庭要求首付款比例不得低于50%，暂停发放购买第三套及以上住房贷款，加强了经适房管理，规定住经适房者禁购二套房。 4月以来房地产政策汇总： 4月2日,财政部下发通知称,对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 4月7日,国家发改委发布2010年经济社会发展工作重点提出,要进一步加强房地产市场调控,增加普通商品住房的有效供给,支持普通自住和改善性住房消费,大力整顿房地产市场秩序 　　4月11日,中国银监会主席刘明康表示,银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告,并称房地产风险敞口大,要严控炒房行为.银监会表示,银行不应对投机投资购房贷款,如无法判断,则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平.北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%。 　　4月14日,国务院常务会议指出,全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。 4月15日,国务院出台具体措施,要求对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍.对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%。 4月17 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷 商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区