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房地产未来走势分析预测 摘要：随着经济发展，房地产产业迅猛发展，房价不断攀升，本文从近几年房地产价格成因及发展现状入手，分析现今房地产产业状况，希望可以从中找出抑制房价不断猛升的势头的办法。 关键词：房价，发展现状，发展趋势 正文：改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响到经济的稳定。 统计数据显示，2009年1-11月全国商品房销售面积75203.2万平方米，同比增长53.0%，增幅同比提高71.3个百分点，比1-10月提高4.6个百分点。其中，商品住宅销售面积68952.2万平方米，同比增长54.4%，增幅同比提高73.2个百分点，比1-10月提高4.3个百分点；同期，全国商品房销售额35987.1亿元，同比增长86.8%，增幅同比提高106.6个百分点，比1-10月提高7.6个百分点。其中，商品住宅销售额为31624.9亿元，同比增长91.5%，增幅同比提高112.1个百分点，比1-10月提高7.2个百分点。在鼓励住房消费及宽松货币政策的刺激下，我国房地产价格从2009年3月份开始扭转了2008年8月份以来房价环比下降的状况出现正增长；2009年6月份全国70个大中城市房屋销售价格出现了2009年以来首次同比上涨，上涨幅度为0.2%，随后几个月同比涨幅进一步扩大，7月份同比涨幅1.0%，8月份同比涨幅2.0%，9月份同比涨幅2.8%，10月同比涨幅3.9%。据国家统计局2009年12月10日发布的信息，11月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，上涨的幅度创年内最高纪录，涨幅比10月扩大1.8个百分点；环比上涨1.2%，涨幅比10月扩大0.5个百分点。从商品房销售情况看，1-11月，全国商品房销售面积75203万平方米，同比增长53.0%；商品房销售额35987亿元，同比增长86.8%。2009年从年初的“试探性抄底”，到年中的“放量大涨”，再到年底的“恐慌性抢购”，短短一年间，中国楼市迅速地由低迷转变为亢奋，由萧条转变为繁荣，由“去库存”转变为“挤泡沫”。 一、房价上涨成因分析 总体需求呈旺盛趋势 居民住房需求的增长 所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 　 超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。现时生活中，这种有效购房需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。以上海为例，数据表明，2009年8月上海中资商业银行个人住房贷款大幅增加58.7亿元，比7月多增13.2亿元，相当于第二季度的全部增量。月末政策性个人住房公积金贷款余额首次突破500亿元，高达501.6亿元，当月新增住房公积金贷款39.2亿元，为上半年月均增量的5倍多，创三年来单月增量新高。此外，在急剧增加的外资银行贷款中，也有23.9亿元投向了房地产业。可见，上海房地产业总体需求旺盛，但这种总体需求大部份是通过银行贷款得于实现的，并不是有效需求。从购房者的经济承受能力来看，这种住房需求已远远超过了这部分人的经济承受能力，住房价格上涨，并不能使住房的需求下降反而使其需求日趋旺盛，使得房地产市场的供需关系紧张，供不应求 　 被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年，一些地方片面强调经营城市、盲目大规模拆建，引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算，每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右，而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米，住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁，可增加土地的供给量，解决城市土地供给不足的问题，但这增加的拆迁成本，最终还是会转移到消费者的身上，从而抬高了房价。 　 投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性，购买住房除了正常消费之外，还可用来投资，便出现了专门“炒房”的人群，人为地拉动住房需求，造成房价暴涨，使房地产背离