公租房融资-gucp全球城市竞争力研究.pdfVIP

政策建议系列 Policy Suggestion Series 2014 ．3 公租房融资：关键是建立 “短借长还”的机制 中国社会科学院 财政与贸易经济研究所课题组 中国社会科学院城市与竞争力研究中心 Center for city and competitiveness (CASS) 政策建议系列 保障性住房建设意义重大，但资金问题是最大的瓶颈。其中，廉租房和公共 租赁房，在建设资金的缺口和未来资金的平衡方面同时存在问题。按照“以租为 主”和“公（租房）廉（租房）并轨”新的住房保障体系设计，未来公租房将成 为住房保障的主体，公租房融资瓶颈亟待化解。 对于政府而言，投资公租房与投资经适房是不同的。投资经适房，是政府直 接或者支持的开发企业通过向金融机构融资，开发并出售经适房给保障对象，收 回并偿还金融机构资金。保障对象通过交付首付和向银行获取抵押贷款，购买（投 资）并拥有住房，然后分期付款偿还债务。资金供求期限错配发生在消费者身上； 而投资公租房，是政府直接或者支持企业通过向开发金融机构融资，开发、拥有 并出租公租房给保障对象，需要偿还金融机构的资金。资金供求期限错配发生在 政府及投资者身上。 当前是公租房的集中建设期，政府一时难以拿出更多的资金，而负责住房保 障是政府长期任务，因此，可以也需要将资金的压力分担到未来的若干财政年度。 所以，急需构建 “短借长还”的公租房融资机制。 所谓“短借长还”就是经济主体在从事资金需求超出自有规模的经济社会活 动时，在较短时间内从外部借入所需资金，然后在较长时期内分期或一次还本付 息的融资机制。“短借长还”的公租房融资机制即是：公租房的投资主体（包括 政府或者企业等）短时期内，一方面利用自有资金，另一方面，通过信贷、债券 等方式从外部借入资金，进行公租房开发建设，然后在长期内通过公租房的房租 收益以及投资主体随后长期的资金投入（包括政府财政投入或者企业利润投入 等），分期分批偿还借款本息的融资机制。 一、目前公共租赁房的投融资建设存在的问题 目前虽然有关住房个人抵押贷款的融资机制比较成熟，但是在有关公租房 “短借长还”的抵押贷款融资等方面，还存在许多亟待解决的问题。 1.对公租房性质认识有误。目前许多地方政府幻想：公租房建设像经济适用 房一样。希望通过政策优惠、少量的政府投入、大量的外部融资，然后迅速建成。 没有认识到公租房是投资者长期持有的资产，没有意识并去解决“短借长还”的 问题。当资金融通比较困难时，有的甚至又打起了出售公租房还贷款、甩包袱的 主意。 1 政策建议系列 2. “短借长还”机制没形成。大规模建设资金不可能短期内还清，但是地方 并没有疏通长期分期还贷或长期债券融资的机制制度。因而无法形成稳定、持续 的收益现金流以匹配长期分期还贷的现金流。因此，要么借不到钱，要么借的是 短期资金。无法解决公租房建设的资金缺口，无法保证公租房资金长期平衡，从 而无法确保公租房的持续运转。 3.政府初始投入的比例过低。对于保障房的政府资金投入，目前多数城市主 要由中央规定的三部分构成：中央投入当年保障房建设投资总额的10%、当年土 地出让金收入的10%、部分公积金增值收益。但是这些投入还要分别用于廉租房 建设、房改补贴、棚户区改造、农村危房改造等，真正作为股权直接用于公租房 投入的比较少，一些城市甚至没有。目前各地政府在公租房建设上的政府支持， 主要体现在土地无偿划拨和税费的减免及返还，但确隐含在公租房资产价值中。 在自有资金和资产很少甚至没有的情况下，希望完全或主要通过借款进行大规模 的公租房开发建设，无疑十分困难，因为这对借出者来说风险很大。 4.公租房主体多元产权模糊。目前不少地方在公租房投资和资产管理上存在 的问题：第一，目前公租房投资渠道和主体多元，尤其是政府通过土地无偿划拨、 税费优惠等方式投入，产权主体及股权结构不清，资产被大大低估。第二，出资 人、建设者、经营者、管理者的定位不明，责任不清。一方面，融资在技术上有 难度，规模上打折扣