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深港研究中心 研究二部 影响写字楼、商业、厂房与仓储市场的政策分析 深港研究中心 研究二部 近年, 特别是04、05 年,中国的房地产市场异常炙热：住宅市场百家 争鸣；写字楼群雄并起；工商铺再创天价，好一派繁荣景象。 而过度的繁荣就会产生泡沫,于是,上至国家政府,下至地方部门纷 纷推出一系列政策来平稳房地产价格、规范房地产市场。 综观近年国家、深圳出台的房地产相关政策,主要是针对房地产住房 市场,防止其发展过热,而专门针对写字楼、商业、 房与仓储市场的利 空政策则较少。写字楼、商业、 房与仓储与城市经济发展休戚相关, 写 字楼、 房与仓储是生产力的承载体, 商业是拉动消费的载体,政府不会 贸然出台政策打压它们的发展。 但它们都处于房地产这个宏观市场中,出台的房地产相关政策也必 然影响到写字楼、商业、 房与仓储市场,只是力度不同于住房市场罢了。 1 深港研究中心 研究二部 新政影响下的写字楼、商业、厂房与仓储市场 新政主要是指 2005 年国家相关部门颁发的 “老八条”、“新八条”,分别是 2005 年3 月26 日国办发明电〔2005〕8 号《关于切实稳定住房价格的通知》、2005 年4 月30 日的 《七部委提出做好稳定住房价格工作的意见》。 从政策内容来看,新政主要是针对商品住房市场,较少涉及写字楼、商业、厂 房与仓储等市场，新政的实施,对写字楼、商业、厂房与仓储市场 响较小。 新政主要针对商品住房市场，但在土地以及金融方面对写字楼、商业、 房 与仓储市场有一定的利空影响。加大土地供应调控力度、加强金融监管措施在之 前出台的政策里已经提出,今次重申,表示力度将继续加强。商用用地进一步减 少、银行贷款检查力度进一步加大，对商用物业的开发市场和买卖交易市场都将 带来一定的利空影响，但经过旧政策的洗礼，新政的直接影响力度将非常小。 反而,新政将间接给商用物业市场带来一定的利好影响。新政的实施,将给商 品住房市场带来较大的影响,特别是市场的纯投资者,将造成部分投资者退出商 品住房投资市场,而其中一部分较有实力的投资者将转战商用物业市场,为商用 物业市场发展推波助澜。据预测,新政实施一年内, 商用物业市场投资比例将增 加2—3%。 2 深港研究中心 研究二部 投资比例增加: 房产投资所带来的巨额回报使得越来越多的人加入投资者的行列,房地产市 场的成熟和繁荣离不开良性的市场投资行为。近年来,住宅房地产发展过热, “炒 房者”功不可没,以至引起中央的关注,频繁出台政策打压过热投资,稳定房地产 市场。新政也是在这种状态下产生的。 新政中规定“要充分运用税收等经济手 调节房地产市场，加大对投机性和 投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005 年6 月1 日起，对个人购买 住房不足2 年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购 买普通住房超过2 年 （含2 年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非 普通住房超过2 年 （含2 年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的 价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范 围，加强税收征收 理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收 优惠。房地产等 理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征 ，具体办法由 税务总局会同建设部等部门研究制定。”这规定将令很多纯投资者望而止步, 部 分投资者开始抽身退出住宅投资市场转而进入受政策影响较小的商用房产市场。 新政使得房地产投资重心转向商用物业市场。从内部分类比例来看，商铺 的市场投资比例最高,据反映,大部分投资客户会考虑投资各种不同类型的商铺， 包括沿街商铺、商场内分割型商铺和社区商铺等。而酒店式公寓由于其户型面积 相对较小，投资计划的可操作性较强等因素，也有较多的支持者。另一方面,办