地产项目异地拓展考察模版.docVIP

一、宏观环境分析 第一、城市概述 1．地理位置??? 介绍城市所处位置，包括地形、地貌，体现区位价值。 2．面积（总面积、主城区面积）??? 说明城市规模，城市化水平及未来发展趋势。 3．行政区划??? 说明各区域的功能划分及变化。 4．人口特征：（1）人口数量：常住人口、流动人口、市区人口（2）城市化比例、城镇人口转化率??? 以上数据可以作为判断市场容量的重要依据之一。 5．交通环境??? 说明城市基础设施现状并反映出其规划发展方向。 第二、经济情况 1．经济概况（1）国内生产总值与增长速度??? 反映城市经济的体量、经济的发展态势。 （2）城镇居民人均可支配收入??? 反映出城镇居民的消费能力。 （3）城镇居民消费性支出??? 反映出城镇居民的消费习惯和消费观念。 （4）城镇居民人均储蓄额??? 反映出城镇居民潜在消费能力。 （5）全社会固定资产投资总额??? 它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标，反映出城市经济发展的可持续性。 （6）城市基础设施投资总额??? 城市建设水平 （7）产业结构 ??? 是否支持房地产行业的良性发展 （8）居民就业状况??? 反映当前社会经济形势 2．城市发展重大影响因素??? 城市发展的趋向对房地产行业的影响，如：行政中心的搬迁、企业的外调、宏观政策的调整等。 3．相关政策法规及环境导向??? 金融环境、政府开放程度等 第三、城市发展远景规划 1．城市发展规划2．发展规划对行业的影响 第四、总结（理解城市）二、市场分析 第一、行业发展历程 1．发展历程2．近年房地产指数分析 （1）近年房地产投资情况分析（2）近年房地产供给状况分析（房屋施工面积、房屋新开工面积、竣工面积）（3）近年房地产需求状况分析（实际销售面积、预售面积、空置面积、空置率）（4）近年价格走势分析 第二、当前行业现状 1．供给情况 （1）市场供应状况???? 不同类型住宅物业构成比例；（建筑形式：别墅、多层、小高、高层） ?不同档次（价格段）住宅物业构成比例；?建筑结构分析（砖混、框架等）；?装修标准分析（毛坯、初装修、厨卫精装、精装修——比例）；?工程进度分析（期房、现房、准现房——比例）；?销售方式分析（开发商自销、代销、未定——比例）；?项目的位置分布及变化情况（区县、方位、环位）；?本年度新开住宅供应结构及变化趋势分析?本年度热点区域分析?滞销项目以及原因分析 （2）综合分析 2．需求情况 (1)目前 需求状况 ?区域销售状况?市场价格趋势分析?未来需求状况?供求对比；?本年度住宅需求特征分析 (2)综合分析 3．供求结构分析(其中重点对空置房的形成原因进行分析) 4．三级市场目前的发展情况及对二级市场的影响 （1）目前三级市场的发展情况 （2）对商品房市场的影响 第三、未来发展预测 第四、总结（理解市场） 三、竞争分析 第一、竞争者分析 1．当地主流开发商情况： （1）情况简介（2）资金实力（3）操作水平（4）主要项目（5）开发能力（每年的开发量）（6）产品优势（7）关系运作（政府背景）（8）其他情况 2．典型楼盘分析??? 反映主流开发商开发理念、操作水平，产品特色的楼盘情况。 3．综合分析?? 主要对市场竞争激烈的程度、主要竞争手段等，加以综合阐述。 第二、消费者分析 1．消费特征： ?购房人群分析居住状况（房型、居住面积等）?家庭状况（几口之家，居住特点）?购房的意向（需求方向）?消费共性（主流消费特征如温饱、改善、投资等）?年龄结构层次分析 2．综合分析 第三、产品分析(后附项目调研表及汇总表) 1．产品概述2．产品形式分析3．景观设计分析4．区内配套分析5．道路体系分析6．外檐材料分析7．外立面设计与材料分析8．主要户型面积分析9．户内配套装修分析10. 综合特点分析 第四、土地市场分析 一、土地供应状况 1. 土地供应方式、政策2. 土地市场现状（每年土地供应量及区位分布）3. 未来土地供应预期4. 土地价格水平 二、土地获取方案 1. 土地获取方式（具体获得土地的方式及建议、开发成本情况）2. 土地获取方向 三、近期土地信息 第五、当地政府情况分析 1.房地产开发政策法规2当地房地产开发流程及时间节点3．关键部门及关键人 第六、开发成本构成(附开发成本明细) 四、综合评述 ??? 城市可否进入、市场是否具备可操作性，是否符合企业发展目标、是否符合企业全国化战略布局。（