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土地储备开发过程中成本浅论 (2009-11-22 01:36:04) 转载 标签： 法律 土地储备 土地开发 安置补助费 温泉镇 财经 一、总论二、土地储备制度和土地一级开发制度建立的背景三、机构设置及政策依据四、土地开发成本构成及定价原则：（一）、征地、拆迁补偿费及有关税费（二）、收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用（三）、政基础设施建设有关费用（四）、招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用（五）、土地开发资金的筹措及回收五、土地开发资金的筹措及回收六、目前工作中存在的问题七、土地储备开发过程中做好成本控制的建议关　　键　　词储备、开发、征地、拆迁、成本。摘　　　要建立土地储备制度和土地一级开发市场是城市土地管理制度的进步,其目的就是政府利用垄断地位对房地产市场进行调控,并使之健康发展。为使这一新制度能够得以实施，并能够做到行之有效，首先是法律、法规的建立、建全和完善，用于规范和指导制度的建立、完善和提高，其次就是成立相应的机构具体负责。其次是规范土地开发成本构成，就是要用制度的方式把成本范围界定清楚，防止出现认识上的差异。再有就是土地开发资金的筹措及回收办法的制定，就是要明确此项工作如何筹措资金，通过什么方式收回资金。这一制度的建立，必然有一个逐步完善并不断提高的过程，这就要求相关单位和工作人员能够正确理解自身职责、认真行使权力和承担义务、正确地处理好工作中的各种关系。绪　　　论北京市于2001年4月组建了土地整理储备机构，并于2002年初建立了北京市土地交易市场。近六年来，在建立并完善公开、公平、公正的土地市场体制、机制、秩序等方面取得了明显成效，深化土地使用制度改革工作进展顺利。2005年4月11日，市政府印发了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，标志着全市深化土地使用制度改革进入了新阶段。但是，由于不同层次的利益驱使，在国家一系列调控措施发布之后，各地区依然是积极寻找对策，使宏观调控措施成效甚微，房地产市场依然过热，这显然违背了国家的调控政策。国务院于2006年5月17日出台了“国六条”，5月29日建设部等9部委又联合发出“国六条”细则——《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，用更强力的政策措施，进一步表明国家调控房地产市场稳定住房价格的决心。一、总论土地储备制度和土地一级开发市场的基本思路是由城市政府的委托机构，依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，在完成一系列前期开发整理工作后，达到土地供应条件的行为。然后根据城市土地年度计划，通过招、拍、挂的方式有计划地将具备条件的土地推入市场，以供应和调控城市各类建设用地需求的一种经营管理制度。由于我国土地储备制度和土地一级开发市场制度建立的时间不长，理论指导和法律规范还十分缺乏，也没有比较成熟的经验可以借鉴，所以运行中也存在不少需要进行一步研究和探讨的问题。二、土地储备制度和土地一级开发制度建立的背景2001年4月30日，《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》国发[2001]15号发布，通知对加强国有土地资产的管理提出六条意见。2002年北京市出台了《北京市人民政府批转市国土房管局关于加强国有土地自身建立土地储备制度意见的通知》中有六条具体意见：实行土地供应计划管理，严格控制建设用地供应总量；严格实行国有土地有偿使用制度；建立土地有形市场，加强土地使用权转让关系，大力推行国有土地使用权招标、拍卖；加强地价管理；规范土地审批的行政行为；建立土地收购储备制度，增强政府对土地市场的调控能力。2005年5月，市政府出台了《北京市国有建设用地供应办法》，同年8月，市国土资源局、市发改委、市规划委、市建委、市财政局四部门联合制定出台了《北京市土地储备和土地一级开发暂行办法》。上述相关文件的颁布和实施标志着我市深化土地使用制度改革进入了新阶段。三、土地开发成本构成及定价原则北京市土地储备和一级开发暂行办法第二十四条，对土地开发成本的内容进行了明确的界定，土地储备开发成本包括：（1）征地、拆迁补偿费及有关税费；（2）收购、收回和置换过程中发生的有关补偿费用；（3）市政基础设施建设有关费用；（4）招标、拍卖和挂牌交易中发生的费用；（5）贷款利息；（6）土地储备开发供应过程中发生的审计、律师、工程监理等费用，不可预见费以及经同级财政和土地主管部门核准的其它支出。上述六个部分完整地构成了土地开发成本，为我们进行土地开发成本核算工作提供了依据。(一)：征地、拆迁补偿费及有关税费1、依据《土地管理法》第四十七条，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征用其他土地的补偿费和安置补助费标准，由省、自治区、直辖市参