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土地发展权制度 引 言 基于土地问题的一堆问题： 需要钱： 耕地保护、土地整理：宅基地与乡村道路复耕、农村基础设施、扶贫、教育、医疗 有钱： 城郊农民暴富、土地财政 综合： 城市建设浪费土地、 利益诱导下的规划变更、 土地占补平衡中的利益不平衡问题 土地发展权制度 1、西方土地私有、私有产权神圣不可侵犯 2、规划权与土地私有产权的矛盾 3、矛盾的行政化化解 （类似于庇古手段） 4、矛盾的市场化化解----土地发展权 （类似于科斯手段） 土地发展权的计算与买卖 一堆问题背后的问题 土地发展权制度引进（一） 理想状况：直接引入市场化土地发展权制度 1、可能性： 一套制度的创设和引入是否成功， 并不决定于：此制度的合理性、公平性。 而是决定于：因此制度而产生的获益方与受损方的力量对比。 引入土地发展权制度后的获益方： 保护耕地的农民 引入土地发展权制度后的受损方： 地方政府、开发商、郊区农民、中央在地方的投资 2、结论： ------土地发展权制度不可能直接引入我国 土地发展权制度引进（二） 退而次之：在公平原则下，中央财政出钱，购买发展权 1、限制农村土地高强度开发的原因：保护耕地与粮食安全（假设前提） 保护耕地与粮食安全的受益方：全体国民 保护耕地与粮食安全的责任方：代表全体国民的中央政府 2、政策：用中央财政收入购买全国耕地的土地发展权。 全体国民所需的粮食安全系数越高，则需保护的耕地面积越大，中央财政出的钱越多。 从公平的角度出发，同权必定同价。 →不论是什么地方的土地，也不论土地的肥力如何、面积如何，只要具有能打出同样多粮食的潜力，就应该具有同样多的发展权，并获得同样多的中央财政补贴，此补贴为发展权的竞争性市场价格。 3、问题： 中央财政有这么多钱吗？ 中央财政会花这么多钱在农民身上吗？ 4、结论： 在公平原则下，中央财政出钱，购买发展权-----可行性存在疑问 土地发展权制度引进（三） 退而再次：在垄断歧视下，中央财政出钱，购买发展权 1、条件： 土地发展权的卖方：同样的耕地处于不同的地段，其发展潜力不同的：越是具有发展潜力的耕地，农民对此耕地的保护意愿就越低，发展权价格就越高。 土地发展权的买方：只要政府所出的发展权价格能够诱使不同地区的农民保护耕地则可。 2、政策：发挥中央在发展权市场中的买方垄断地位，行使差别定价权。 3、政策结果： 对于地方政府、开发商、郊区农民、及中央在地方的投资：只有间接影响，没有直接影响。→政策推出阻力不大 对于中央政府：可节省大量财政支出→政策推出阻力不大 对于农民（尤其是对落后地区的农民）：此政策本质就是歧视。 （即便是歧视，农民的境遇也比目前耕地强制管制要好。哪怕农民手中的发展权分文不值，农民在这种制度下至少获得了对耕地的弃耕权，以及将耕地转变为非粮食生产的自主权。） →政策推出会受欢迎 4、结论： 在垄断歧视下，中央财政出钱，购买土地发展权，以解保护耕地的燃眉之急： ----------可行 土地发展权制度引进（四） 注意事项： 1、土地发展权与粮食直补不同。 2、排除地方政府的参与 。 3、政府购买土地发展权的方式： 易采取“逐年租用”，而不是“一次买断” 。 4、防止权力与资本合谋，垄断并炒作发展权。 5、土地发展权作用有限，只能缓解，而不可能解决我国农村土地问题。 * * 卖6层 发展权 卖4层 发展权 卖2层 发展权 非法 卖2层 发展权 不买 发展权 买2层 发展权 买4层 发展权 非法 发展权买卖 0层 2层 4层 ＞4层 4层 6层 8层 10层 ＞10层 实际开发强度 4层 10层 规划允许的 开发强度 低强度开发片区 高强度开发片区 开发片区 发展权计量基数：6层 规划的总平均 开发强度 规划片区 　 发展权市场价格P的变动：开发前期P↓开发后期P↑；发展权计量基数↑→ P↓； 高强度开发片区比例↑→ P ↑； 低强度开发片区比例↑→ P ↓ 1、基于土地问题的一堆问题： 需要钱： 耕地保护、土地整理：宅基地与乡村道路复耕 有钱： 城郊农民暴富、土地财政 综合： 城市建设浪费土地、 利益诱导下的规划变更、 土地占补平衡中的利益不平衡问题 2、背后的问题： 城市因政府开发而富；