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研展部 文件编号：07-033 商业地产策划报告 目录 【壹】背景篇 一、项目概述 1、地块基本资料 2、开发商介绍 3、地块初步研判 二、项目发展研究思路 找出问题 提出研究方向 提出发展解决设想 【贰】分析篇 一、经济环境的分析和生活结构研究 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 　　 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 区域城市结构调查与城市发展规划调查 　　 交通体系状况 　　 道路状况 　　 城市性质与功能特点 　 城市规划 　　条件研究消费者消费行为的调查与研究 一、经济环境的分析和生活结构研究 开发任何一个项目都涉及到经济环境的分析和研究，尤其是商业房地产项目，由于其开发周期长、投资大，受经济发展和政策的影响大，其开发的最终目的是通过出租经营或者销售来实现开发利润，因此其风险很大。所以，在开发商业房地产项目时，对经济环境进行研究就显得十分重要。在调查和研究时应重点对以下指标进行调查和分析。 GDP发展状况及产业结构情况 全社会消费品零售总额 全市商业增加值 　　 总人口及地区人口结构、职业构成、家庭户数构成、收入水平、消费水平等 城乡居民的人均可支配收入 城乡居民储蓄存款余额 通过对统计局和城调队定期公布的数据进行连续3-5年的分析，基本可以反映出一个城市经济发展的总水平。有些资料通过统计年鉴和政府工作报告获得。 、区域城市结构调查与城市发展规划调查 所在区域城市的结构对商业房地产的开发有重要的意义，在传统商业区不论是同业态的聚集经营还是不同业态的错位互补都可能存在市场商机；在城市中该区域的位置若在行政、经济、文化等人口活动密集的地方，则城市的机能易于发挥出来，由于人流集中自然能形成商业的经营氛围。以上只是其中的一方面，还包括： 交通体系状况 道路状况 城市性质与功能特点 城市规划 通过对区域内实际生活的空间，包括中心地带及周围区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、地势条件、活动空间等环境的现状以及将来的发展规划。条件研究除对区域内各种因素进行研究外，具体项目所处位置的立地能力也是非常重要的一个研究要素。立地力是指拟规划商业周围的环境和其本身的因素对商业经营的影响。一个商店的立地力，首先和他的周边环境密切相关，主要包括门前道路的类别、顾客来店的方便度、邻居的类别等。 　　1道路类别。道路类别是立地力的第一要素，它直接影响消费行为。道路依用途可分为交通枢纽、连接通道、交通干道、商业干道。　　2顾客是否容易达到商业区。除了道路类别以外，还要考虑道路是否有障碍物，比如交通栏隔。 　　3周边环境和目前的商业设施。同业经营虽然会使新店面临强大的竞争，但也能形成集合效应，带来单一消费人流；业态的错位经营或者互补性也很关键，有利于共同聚集人气。 　　4商业的能见度和日照情况。商业建筑能否容易找到即商业的能见度也是一个非常关键的要素，尤其是大型商业建筑。因为商业的根本目的是吸引顾客来消费，如果商业建筑不容易被找到或能见度差，就会影响到以后的经营。日照情况对商业经营也非常关键。 图A商业沿平直街道布置，一面临街，能见度较低；图B商业在街道弯曲处设置，能见度外圈大于内圈；图C商业在“T”形道路交汇的顶头处，能见度也相对较高；图D商业在十字交口处能见度极高，但应注意对城市交通的影响；图E商业在商业街两端有较高的能见度；图F商业在公共广场的迎面处，能见度颇高。 3.1 品牌策略 3.2 整合策略 行业资源整合 政府资源整合 社会资源整合 3.3 差异策略 产品差异 营销差异 体验差异 3.4 领先策略 四、商业房地产市场分析 1、商业房地产发展研究 1.1 土地供应分析 1.2 商铺历年发展状况 1.3 XXXX年商铺市场综述 XXXX年商铺供应量区域分布情况 板块区域 供应体量（万平方米） 比率（%） XXXX年新增商业物业列表 楼盘名称 区域 位置 总建筑面积 主力面积 价格 1.4商业房地产区域市场研究 区域竞争市场可类比个案简况 楼盘名称 区域位置 建筑类型 主力面积 均价 1.5商业房地产发展趋势分析 2、商业设施发展前景研究 2.1商圈范围的确定 主商圈范围的确定、次要商圈范围的确定、边缘的确定 2.2主商圈特征（现场勘察、问卷体现） 人口密度（人口数量、地域面积）、消费购买力 表11主商圈的人口数量 居委会名称 总户数 总人口 男性