徐州市房地产市场报告.docVIP

徐州市房地产市场报告 一、住宅销售价格 2005年第二季度徐州市房地产住宅均价在一季2047元/平方米的基础上上涨6.94％，达到2189元/平方米，中心区住宅均价首次突破3000元大关，达到3031元/平方米，同时西区住宅均价在五区中增长最快，取代南区占居第二位置，达到2502元/平方米，较上季增涨16.26％ 二、各区房价对比 1、中心区：价格继续领跑 随着中心区房地产开发接近饱和，建设用地逐渐减少，地价涨势明显。且受容积率限制，中心区新建住宅多为高层，建筑成本高，整体来看，可供住宅楼盘在减少，这些都支撑了该区域房价一直在全市五区居于领先位置。中心区二季度住宅均价一季度2789元/平方米的基础上上涨8.68％，首次突破3000元大关，达到3031元/平方米。预计后期该区房价仍有进一步小幅上升可能。 2、东区：市场潜力增大 东区在过去一年住宅均价走势平缓的局面下，二季度也有较大涨幅，住宅均价为1608元/平方米，较一季度的1478元/平方米上涨了8.8％。由于二季度该区域新建楼盘增加，且二手房交易非常活跃，促动了住宅价格。另外，6月份随着2005－10、11号近千亩地块的成功推出，以及东区充裕的地块储备，市场开发前景看好，预计后期该区域住宅价格仍有持续小幅上升。 3、南区：走势稳健 南区在二季度是五区中住宅均价上涨幅度最小的区域，均价为2456元/平方米，较一季度的2385元/平方米上涨了2.98％。由于南区自然环境优越，生活配套完善，已成为全市最适宜长期居住的区域。长期以来购房者积极踊跃，区域内的楼盘一直供不应求。预计后期价格走势将趋于平稳，大幅波动可能性不大。 4、西区：均价超越南区，跃居第二 西区是全市二季度住宅均价涨幅最高的区域，在一季度2152无/平方米的基础上上涨16.26％，达到2502元/平方米，沿续了上季大幅上涨的势头。西区房价在过去不到两年的时间里涨势迅猛，上涨了近千元左右，加上二季度较一季度上涨了350元/平方米，使其取代了长期居于第二位的南区。主要是由于西区滨湖花园、小康人家、华美沁园、南湖花园等新增楼盘的带动，以及该区域居住条件的不断改善。预计在短期内该区域房价不会有大幅波动。 5、北区：均价最低 北区住宅均价本季涨幅不大，较一季度的1477元/平方米上涨了3.59％，达到1530元/平方，仍为全市房地产市场五区住宅均价最低的区域。由于该区域新建住宅项目增多，人气得到进一步聚焦，特别是九龙湖、马场湖、祥和小区周边环境不断得到改善，地块储备充足，市场前景广阔，后期该区域房价在平稳运行的基础上有继续补涨的可能。 三、2005年第二季度徐州房地产市场主要经济指标 在国家对房地产业的市场调控政策和金融政策的影响下，2005年第二季度我市房地产市场总体表现平稳。其主要表现为：土地供应充足，可供销售住宅面积较上季有大幅增加，房屋交易量有明显上升，全市住宅均价匀速上涨，从后期看房地产市场价格总体上将保持平稳，市场为较快发展态势。 1、商品房预（销）售情况： 表一：徐州市2005的一、二季度商品房预售面积比较表 类型 2005年一季度 2005年二季度 两季度对比 住宅（万㎡） 25.49 83.05 增加225.81％ 2、房地产交易情况： 表二：徐州市房地产交易情况对照表 年度 户数 交易面积（万㎡） 交易金额（亿元） 增量住宅 （商品住宅） 2005年一季度 1644 19.42 2.91 2005年二季度 2675 28.45 4.92 存量住宅 （私房） 2005年一季度 3328 20.86 2.71 2005年二季度 4323 25.79 3.39 3、资金供应： 表三：徐州市2005年一、二季度住房按揭比较表 项目 2005年一季度 2005年二季度 户数 1292 2304 面积（万㎡） 15.26 26.76 抵押额（亿元） 1.53 2.66 四、市场总体分析 在国家对房地产的新政出台后，市场反映较为强烈，大量的交易行为赶在新政发布前完成，各项指标均有不同幅度的增加。 （一）供求分析——潜在需求仍为十分巨大 决定房地产供应量和供应速度主要取决于两大因素：一是土地供应量状况，二是资金供应状况。 2004年徐州市国土局共拍出22宗地块，土地面积55.2万平方米，加上今年初的土地供应量，预计今年可建住宅模将超过100万平方米。 由于金融房贷收紧，资金来源发生变化，对徐州市属于“金融拉动型”的房地产市场来说影响较大，造成了相当一部份企业开发资金短缺，影响了部份开工项目的进展和竣工速度，从而较大幅度地降低了供应增长的速度。 从二季度交易的活跃度来看，市场仍潜在大量需求。目前，我市住房消费以本地消费为主，且“以旧换新”是购房者的主流，市民的住房正在从“实用型”向“比较舒适