平顶山福佑园项目策略提报20090922.ppt

城市风貌：平顶山位于河南中南部，市区建在“山顶平坦如削”的平顶山下而得名；春秋时期，当地建应国，以鹰为图腾，故又称“鹰城”。 北临省会郑州，东北接许昌市，向东为漯河市，西南与南阳市接壤，西北与洛阳市接壤。孟宝铁路从中心城区穿过，连接了京广线、焦柳线两大干线 现辖汝州市、舞钢市、宝丰县、叶县、鲁山县、郏县和新华、卫东、湛河、石龙四个区，总面积7874 平方公里，总人口516万 区内煤炭、铁矿资源丰富，围绕这些资源综合发展了煤炭、电力、钢铁、纺织、化工等工业 城市规划：新世纪，平顶山市提出了“优化东区功能，发展西部新区，改善老区环境”。 宏观经济：平顶山人均生产总值达到21998亿元，比上年增长13.2%，GDP总量占中原城市群的10.1%。 居民生活：城市整体经济水准不断提升，居民生活水平日益提高，财政收入和固定资产投资稳步增长。 2008年全市城镇居民人均可支配收入13531元，扣除物价因素实际增长9.1%，人均消费性支出9555元，实际增长9.3%。；全市在岗职工平均工资25000元，扣除物价因素实际增长16.8%；农民人均纯收入4420元，实际增长11.2%。 2008年全市财政收入完成78.4亿元，同比增收20.8亿元，增长36% 全年完成全社会固定资产投资421.1亿元，比上年增长15.3% 全年实现社会消费品零售总额245.8亿元，比上年增长23.5% 居民消费：随着收入的不断提高, 平顶山人的日常消费在餐饮、服装、家居、娱乐的份额持续上升, 基本食品消费占比持续下降, 显示平顶山人生活品质正在提升。 小结：平顶山市经济发展迅速，居民收入和增长比例不断提高，将步入地产高速发展时期。 用地规划：从2009年计划投入建设用地和计划开工建设住房面积来看，“城中村”改造和经济适用房对普通商品房造成的冲击较大。 全年计划投入建设用地共4125.8亩，其中，廉租住房20亩、经济适用房300亩、“两限房”100亩、过渡性住房合20亩、城中村改造2371.3亩、普通商品房1314.5亩。 商品房上市供应数量与累计可售数量：二季度商品房供应量大幅下降，带动了累计可售面积下降。 商品房成交数量与均价：普通商品房二季度呈现“量降价升”，成交量大幅下降，价格上涨。 商品房成交套型与价格结构比例：商品房成交套型集中在120㎡以上的大套型，价格集中在2500～4000这个区间。 二手市场：二季度二手住宅市场非常活跃，成交套数与面积都与新房持平。 二季度，主城区二手房成交面积8.14万平方米，成交量比上季度增长61.8%；成交金额1.44亿元，成交额比上季度增长63.6%；成交均价1775元/平方米，成交价比上季度上涨1.5%。 其中：二手住房成交931套，比上季度增长69.3%；成交面积7.81万平方米，成交量比上季度增长66.5%；成交金额1.31亿元，成交额比上季度增长77%；成交均价1673元/平方米，成交价比上季度上涨5.3%。 刚性需求：部分置业者经济能力有限，对房子有较大需求（结婚、改善、给父母养老）；商品房价格飙升：二季度商品住房成交均价上升了13%，部分楼盘甚至涨了30%。这两大因素造就了二季度二手房市场的活跃。 商品房销售均价的地域差别：地段决定价值，距离商业中心越近，价格越高，同时周边环境的影响也在加大，西南靠近水源地带的房价也在稳步上升。 小结：平顶山房地产市场的特征 平顶山主要楼盘 竞争分析——在城市和资源价值较为均衡的大盘将成为本项目的竞争对手 竞争楼盘分析——结合价值和产品类型， 定义主要竞争对手 主要竞争对手对比分析—外部指标对比 主要竞争对比分析———内部指标对比 平顶山项目户型总结及启示 平顶山建筑风格及启示 平顶山大盘总结及启示 市场竞争结论及启示 客户分析 从调研数据上也显示，受工作及区域认知的影响，客户普遍有较强的置业区域倾向。 客户结构与板块关系：板块特征决定客户结构 普通客户特征描述 普通客户置业特点 中端客户特征描述 中端客户置业特点 高端客户特征描述 高端客户置业特点 距离及配套不是绝对的影响因素，品牌、资源及前景值得关注。 小结：地段仍是重要因素，随着与城市距离的递减，提升产品附加值等方式是实现产品价值的保证。 竞争分析与客户分析小结 -在激烈的同质竞争中，强化城市价值和景观价值成为关键 -景观和产品亮点将成为本项目实现标志性的关键之一 项目概况 项目区位及周边 综合分析 地块分析 SWOT分析 如何发挥项目的优势，减小项目劣势？如何把握项目眼前的机会，消弱威胁？ 定位方向研判 方向一住宅研判 方向二住宅研判 方向二： 以部分花园洋房提升整体品质的中高端精品住宅； 景观资源有优势的部分设置多层中大户型； 新华-平顶山风景区沿线设置集中商业； 平安大道两侧底层设置临街商铺，达到商业