富临百盛商业广场宣传推广策划书.docVIP

富临（百盛）商业广场 宣传推广策划建议书 [前言] “但凡成事，均缘于势。得势则事成，失势则事不顺。顺势而行，如顺水行舟；借势而动，如假梯登高；造势而为，如太空揽月。所谓势者，长处、趋势也。”鉴于此，我们制订本案的前提是贵公司富临（百盛）商业广场（下称“百盛”）整体的销售策略，这是得势（得绵阳投资意识之势）、顺势（顺绵阳人致富心理之势）、借势（借银丰、中环炒作之势）、造势（造百盛即买即得之势）的基础。目前我们所拿到的只是贵公司的一份思路性的《营销纲要》，我们领会其精要之后，融入了我们的一些操作经验，制订出本案。当然，由于时间确实太短，所以案中难免存在疏漏之处，还望海涵！ 本案制订思路是通过对绵阳商业地产市场的分析，吸取已有商业项目的宣传推广经验，规避它们的不足，按商业地产运作模式，融入创新手法，营造百盛强势营销的市场氛围。当然，由于我们所掌握的资料有限，并且缺乏与贵公司的充分交流，因此，本案旨在建立对百盛项目的全程营销与运作建立一个宣传推广的策略及操作框架。 [绵阳商业地产市场简析] 绵阳商业地产迅猛发展是自去年开始的，特别是深圳和嘉在银丰国际引进产权式商铺投资概念后，绵阳商厦紧随其后，从而在绵阳掀起了一股商铺投资的热潮。在这之前做得比较好的是富临百盛和兴力达，但它们都是采取的是开发商自己经营，通过出租、转租、包租的方式来实现回收投资和实现利润的。因此，投资者更多地将资金转向临街铺位，当然这也是中国传统的投资方式。对于大型商场，更多的是商家通过这一平台进行经营活动来获取利润。这种方式不利于开发商投资资金的迅速套现，而制约着企业的进一步发展。 产权式商铺投资进入绵阳，标志着绵阳商业地产的发展加快了步伐，这对于开发商和投资者来说都是好事。就开发商而言，投资资金和利润资金能够迅速收回，而投入到下一个项目的运作，同时还可使企业的产业得以延伸；对投资者来说，在收入增加、积蓄增长、股市低迷、住宅投资回报率低的情况下，大量的个人、民间资金寻找到了更有效的投资渠道。 从商业地产的格局来看，绵阳目前还有较大的运作空间。首先是绵阳近几年的经济发展迅猛，人均GDP直线上升，从而催生了一大批中产阶级，这批人手头的资金需要寻求到更有效的投资渠道，而商铺投资便是其中之一。据有关资料显示，绵阳商铺的的投资回收期，平均情况下是8～10年，而在广州、上海、浙江等地大概是12～15年，租金回报较高的商铺一般8年内就能收回成本，较高的收益回报将使商铺成为绵阳中产阶级继股票、期货、普通住宅之后新的投资热点。其次，绵阳作为四川的第二大城市、川西北的中心城市，有着较大的经济辐射力和资金凝聚力，据说广元、遂宁等周边地区有大量的投资资金进入绵阳，这无疑会在某种程度上使绵阳商铺投资热上加热。第三，银丰国际、中环购物对产权式商铺投资的大势炒作和营销实施，使绵阳人对这一新的投资方式不再陌生，但这两个物业并不能完全消化有投资商铺需求的客户群体。综上所述，富临百盛选择在这一时机出击市场，无疑是明智之举。 [富临百盛的优劣势分析] 优势 百盛是绵阳家喻户晓的非常成熟的经营卖场，完全可以满足投资者即买即可得回报的愿望。 百盛良好的市场氛围、经营情况、租金价格，能充分调动投资者的投资热情。 银丰、中环为产权式商铺投资奠定了较好的市场基础，使百盛面临的是大好形势，而且还可降低营销成本。 抢占了有利时机，一是处于银丰、中环清盘之时，二是抢成都企业将在汉龙体育馆原址上开发大型商业项目之前（据说该项目六月份将开始拆迁）。 由于银丰是期房、中环曾有过产权的负面影响，而且对它们的经营状况还抱有观望态度，因此有很大一批意向投资者迟迟不敢动手，只要工作做得好，这部分人就有可能转向百盛。 富临集团的品牌、实力和在绵阳运作项目的众多成功案例。 劣势 百盛已经开业运营了好几年，物业已显陈旧，更为主要的是其商场规化设计、硬件设施、服务配套等，相对于新建商场有一定的差距。 银丰、中环两个同类项目虽然引发了商铺投资热潮，但也制造了一大批缺乏信心的持币观望者，这一情结很有可能波到百盛。 银丰、中环的开业及汉龙体育馆原址新建项目的启动，有可能造成投资者对百盛的经营前景担忧。 [富临百盛宣传推广实施系统] 营销策略建议 在贵公司《营销纲要》的基础上，我们提出如下建议： 针对单价较高的情况下，铺位面积划分要小一些，尽量降低购房总额。其实这类商铺不一定要有明显的划分，除龙眼铺位、独立铺位外，将公摊面积纳入单位面积计算，确立销售价格，以平方米为单位出售，小到可以是1平方米。我们建立推出“一平方米做业主”的营销概念。 在前期预热和强势销售期间，采用大众营销的方式和小众营销的手法。即通过大众营销筛选准客户群，利用小众营销各个击破，争取最大成功率，这样既有效又能减少营销费用。这需要加强对置业顾问的培训。 对于现在场内经营的商家，让