宝安N5地块市场定位报告.docVIP

宝安新中心区N5地块 市场定位报告 营销部 二 零零四年三月七日 目 录 第一部分 市场调查 一、2003年宝安地产简述 （一）、宝安经济运行态势 ……………………………………………………… 1 （二）宝安房地产市场分析……………………………………………………… 1 （三）、宝安住宅成交状况统计及分析…………………………………………… 3 二、宝安新中心区分析： （一）宝安新中心区利好因素分析……………………………………………… 6 （二）宝安中心区不利因素分析………………………………………………… 7 （三）、宝安中心区在建项目统计……………………………………………… 8 第二部分：项目分析 一、项目基本情况………………………………………………………………… 18 二、项目SWOT分析…………………………………………………………… 18 三、N4项目主要竞争对手分析：……………………………………………… 20 四、项目定位……………………………………………………………………… 21 五、商业…………………………………………………………………………… 26 第三部分 竞争策略 楼盘产品建议：……………………………………………………………… 29 二、工程进度建议………………………………………………………………… 30 三、营销建议……………………………………………………………………… 30 四、宝安新中心区价格策略……………………………………………………… 31 五、售楼处建议：………………………………………………………………… 31 六、会所建议：…………………………………………………………………… 33 七、公司N4区项目开发建议……………………………………………… 33 内容摘要： 2003年宝安住宅销售面积为163.12万平米，批准预售为132.63万平米，新增供求比为0.81：1，市场有效供给不足。2004年的市场供给猛增，仅宝城片区的供应量估计在150万平米左右，市场压力加大。宝安开发热点已经向中心区转移，新开工项目增多，预计2004年的推出量在100万平米。 中小户型的市场逐渐启动， 2004年市场上将有香槟广场、宝豪项目、澎柏三九公寓、恒安碧海名园等项目推出，预计推出面积为20万平米，总套数大约2000多套，小户型将成为市场的一个热点。 宝安中心区在建项目以中大户为主，小二房（60—75平米）、小四房（125平米以下）基本为空白，小三房（95平米以下）数量偏小。 结合N5地块的特征及不与鸿景园、N4地块产生冲突，将户型定位为中小户型，小三房的比例为大于45%，小两房的比例为大于35%，另外可以考虑做适当的小四房。 项目定位为中高档物业，以首次置业者为主要目标客户，每套总价位主要在25---40万之间。控制住成本，单价格水平与中心幸福海岸、深业等项目持平或略低。时尚，有别于高尚。 户型设计注重强调观念创新与功能性的实用性，增多附送面积，立面设计要求新颖时尚。 商业面积在4万平米左右，采取大商业带动小商业的策略，大商业可以给小区带来更好的配套。在项目前期可以充分和有较大市场影响力的大型建材连锁企业联系，这样可以减轻招租风险。 建一个500平米左右的主题式会所，注重功能设置。 动工时间争取在八九月份，年底在中心区其它项目开盘的时积累客户，年后在其它楼盘热销期开盘。 第一部分：市场调查 一、2003年宝安地产简述 （一）宝安经济运行态势 1、宝安经济发展势头强劲，2003年宝安完成国内生产总值（GDP）达518.32亿元，较上年增长19.7%，高于整个深圳市17.3%的增长率，工业总产值为1573.14亿元，较上年增长26.2%。在深圳六区中稳居第三，预计五年内主要经济指标再翻一番，这为宝安房地产业的发展提供了强大的经济基础。 2、定安经济结构以工业为主，工业总产值的增速明显超过国内生产总值的增速，第三产业发展缓慢，第三产业比重持续下降，制造业过于偏向轻型、外向型和加工型，结构性风险较大，经济结构比重的特点就在一定程度上制约了房地产业的发展。 3、深圳市代市长李鸿忠在2004年政府工作报告中提出了“南高北重”的经济新格局，指明了宝安、龙岗今后的发展方向，即大力发展技术、资金密集型的高精尖的装备制造业和基础工业，宝安区将通过科技扶持推动全区产业结构优化升级，电子信息、光机电、新材料和医药生物工程等４大领域被列为重点扶持对象，为推动该区传统行业的高新技术改造步伐，“制造业信息化示范工程”将重点扶持家具、服装、模具制造、汽车电子等行业。这些行业将制造新的就业机会，会对房地产市场发展起一定的推动作用。 4、2003年深圳居民收支双双增长，工薪收入仍为我市劳动者的主要收入来源。