清原县基准地价使用说明清原县基准地价使用说明.doc

清原满族自治县基准地价使用说明 一、基准地价概念及基准地价内涵 1、基准地价概念： 根据《城镇土地估价规程》、《关于开展城镇土地级别调整和基准地价更新工作的通知》（辽国土资发[2007]130号）以及基准地价评估应用经验，本次更新评估基准地价定义为：“基准地价是指在土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内，对现状利用条件下不同级别或者均质区域的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的某一估价期日法定最高出让年期国有土地使用权的平均价格 法定最高出让年限（年） 商业用地 40 住宅用地 70 工业用地 50 2、基准地价内涵的构成 根据《关于开展城镇土地级别调整和基准地价更新工作的通知》（辽国土资发[2007]130号），清原满族自治县基准地价内涵有三大部分构成。 ⑴国家土地所有权收益的资本化部分。从理论上讲，是绝对地租、级差地租I和垄断地租的构成部分，是自然界形成的垄断产生的； ⑵土地外部间接投资开发(即基础设施、公用服务设施等项目)所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。理论上是部分级差地租II的构成部分； ⑶土地内部直接投资开发所贡献的地租（纯收益）的资本化部分。 通俗化即为土地取得成本、土地开发成本和土地纯收益三部分。 3、基准地价内涵 ⑴基准地价的对应容积率为该级别某种用途土地的平均容积率水平，基准地价的土地权利性质设定为国有土地使用权。商业一级、二级用地容积率为1.5，商业三级、四级用地容积率为1.2，住宅一级、二级用地容积率为1.5，住宅三级、四级用地容积率为1.2，工业用地容积率为1.0； ⑵基准地价的土地使用年限按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院第55号令）第二十二条规定的土地使用权出让最高年限设定：居住用地70年；工业用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年。 ⑶基准地价的土地开发程度根据城镇土地级别和土地用途分别确定。土地开发程度应为当地能够满足现状需要的各级别平均开发程度。商业用地设定为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通热力、通电讯、通道路和宗地内场地平整）；住宅用地设定为“六通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通热力、通电讯、通道路和宗地内场地平整）；工业用地设定为“五通一平”（宗地外通上水、通下水、通电力、通电讯、通道路和宗地内场地平整），具体的土地开发程度可视当地实际情况作适当调整。 ⑷宗地内部土地开发状况为已在使用的开发完好的熟地状态； ⑸土地还原利率： 6.0%； 各类用地的地价影响因素均为一般状态。 二、基准地价更新工作范围 本次清原满族自治县基准地价确定的范围为清原满族自治县县城及各乡镇所在地建成区的国有土地。 三、基准地价更新的基准日 根据辽国土资发[2007]130文件要求，将基准日设定在2007年1月1日。 四、基准地价级别 清原镇级别见图，其他乡镇见下表： 表2 十三个乡镇土地级别 土地级别 区域 分值 3级 4级 红透山镇 62 英额门镇 55 草市镇 55 南口前镇 50 北三家乡 47 湾甸子镇 47 大孤家镇 45 夏家堡镇 45 南山城镇 45 枸乃甸乡 43 土口子乡 43 大苏河乡 43 敖家堡乡 43 五、基础设施配套条件说明情况 “六通一平”：指宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通排水、供热及宗地内红线内土地平整； “五通一平”：指宗地红线外通路、供电、通讯、通上水、通排水及宗地内红线内土地平整。 最终确定土地还原利率取6%。房屋还原利率分别比土地还原利率高出1个百分点，即确定为7%。 六、基准地价 表3 清原满族自治县基准地价表 土地用途 土地级别 地价 （元/平方米） 土地取得费（元/平方米） 土地开发费（元/平方米） 土地纯收益（元/平方米） 商业 1 970 559 120 291 2 679 385 90 204 3 407 225 60 122 4 244 141 30 73 住宅 1 612 308 120 184 2 428 210 90 128 3 278 135 60 83 4 167 87 30 50 工业 1 294 116 90 88 2 223 86 70 67 3 151 56 50 45 4 120 54 30 36 表4 国有土地使用权年租金征收标准表 地 类 级别 纯地价（元/平方米） 租金标准（元/平方米） 商 业 1 291 16.5 2 204 11.5 3 122 7 4 73 4 住 宅 1 184 10.4 2 128 7.2 3 83 4.7