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策划营销的发展与创新 2005年地产策划营销的发展与创新 副标题： 作者：佚名 文章来源：其他 点击数：255 更新时间：2005-12-6 2004年是中国房地产值得记忆的一年。政府土地出让行为的规范和房地产融资门槛的提高，使得整个行业迅速走向“微利时代”和“优胜劣汰”阶段。2005年的房地产策划与营销也将呈现与以往不同的特点。 一、2005年房地产市场的几个显著变化 1、房地产项目赢利模式的转变。由“低成本、低售价、大规模”的发展模式向“精品开发”、“精耕细作”的发展模式转变。 回顾过去10年，在南方地区，发展速度最快的企业采取的策略基本上都是“低成本、低售价、大规模”，“高性价比”成为企业的核心竞争力。如碧桂园公司，3000亩的项目可以一期完成；又如近年来“广州十强”的主导产品，基本上都是“4500-6000元/平方米”售价的中档产品。按照财务上著名的杜邦公式：“资产净利率=销售净利率*资产周转率”。无疑，近年来发展速度快的企业，均是不断“提速”的企业。在房地产总体大势上涨的背景下，资产周转率越高的企业无疑是赢家。 然而，上述运作方式成立的前提是：土地成本低，并且土地可以源源不断地以低成本获得。经过2004年的变革，2005年的大开发商势必转入“精耕细作”阶段。2004年下半年，广州大型楼盘开发速度明显放缓，广州前几位的开发商的产品定位“由中低向中高转变”，“由中高向高端转变”，就是明显的预兆。 2、盈利产品有很大改变 房地产历程20多年的发展，在珠三角各中心城市，市区可开发的土地资源日渐枯竭，房地产开发逐渐向郊区化发展。同时，伴随着经济的腾飞（广州及深圳等城市近年GDP增长均超过15%，广东省预计2005年的经济增长为10%），城市的结构也发生了深刻的变化。 预计2005年，在南方地区，尤其在珠三角地区，将会有四类产品成为“最可能盈利的产品”： （1）别墅类产品。伴随着土地市场的规范，土地资源的稀缺性日渐显现。“奢侈地”占有大量土地资源的别墅类产品将成为2005年的“市场新宠”。特别注意值得关注的产品是珠三角城镇间的廉价别墅（如佛山奥林匹克花园）和特色别墅（如清华坊）。 （2）中小城市商业街的重建和商业中心的重造。历经几十年沧桑的传统商业街到了重建的阶段，尤其是到了需要房地产作为外力主动推动的时候，2005年会达到一个高峰。另外，城市的不断扩张和居民出行方式（汽车时代）的改变，使得新商业中心的发展成为可能，并将激发出传统观念难以预测的活力。 （3）城市新区的发展。类似于广州南沙的发展类型，在未来城市发展中将会起来越多见。新城区的发展将取代以往的旧城改造和“见缝插针”，成为很多大公司（尤其是自我定位为“城市运营商”的公司）的主导业务方向。 （4）复合地产的深化。值得关注的是：旅游休闲加地产；购物中心（mall）加地产，专业市场加地产；运动加地产等等。 3、跨区域投资和跨区域购房的浪潮 2004年，国内跨区域投资成为热潮。全国开发商进京赶考（广州开发商在北京的销售额近100亿元，光是北京富力城销售额就逾30亿元）。京、沪、穗、深的开发商互相渗透。珠三角、长三角各中小城市遍布品牌发展商。大量中小型开发商介入中、西部二、三线城市。预计2005年，跨区域投资将再掀高潮。 值得关注的是：跨区域购房已成为中国房地产2004-2005年的一个主要特征。东三省的购买力汇于大连，长三角的购买力汇于上海。各个省会城市均充分享受到“省会”的好处。基本上每个省会城市的外地购房者人数均占到30%以上，高的已超过50%。 杭州、桂林、三亚等城市更成为“中国的杭州”、“中国的桂林”和“中国的三亚”。房地产购房的区域性正被打破。 客户群的变化，将使房地产开发呈现更多的商机。 4、高端市场值得关注 2004年，在中国出现了“豪宅现象”。在沿海经济发达的城市和地区，越“豪”的住宅越多人追捧，越“豪”的住宅回报越高。 2005年，高端“豪宅”如何搞？针对富有阶层的“投资类”物业如何做？这些都是值得深入探讨的问题。 二、2005年房地产策划营销需要关注的问题 1、随着土地成本上升，房地产产品的价格空间收窄。主要特征是低价位楼盘逐渐减少，大量楼盘价格浓缩。如在广州，大量楼盘价格在4500-6000元/平方米之间；南宁，80%的楼盘价格在2000-3000元/平方米；重庆，大部分楼盘价格在2500-3500元/平方米。一小时生活圈概念的引入，使城市间的地段差异被打破。城市在变化中，楼价也在“浓缩”中。 2、产品同质化。产品同质化在2005年将会比以往任何时候都