中房信2011龙湖地产企业管控模式专题研究-191p1.ppt

城市产品选择——拓展案例（长三角） 进入上海：龙湖制定城市进入战略后，组建上海公司，发展部在城市选择部分符合龙湖产品的土地，龙湖会以较高代价完成战略 地块名称 拿地时间 占地面积(m2) 建筑面积(m2) 容积率 成交价格（万元） 楼板价 (元/m2) 08年售价 (元/m2) 青浦区赵巷镇特色居住区8号地块 2007.11 144495.5 144495.5 1 154214 10673 16559 龙湖滟澜山土地成交指标 上海市区 青浦 滟澜山 佘山公园 龙湖滟澜山地块位置示意图 【背景】 2007年龙湖为筹备上市积极进行城市拓展，计划进入上海，然后以上海为核心拓展长三角； 发展部选择青浦赵巷地块，符合龙湖高端别墅进城立势战略； 土地拍卖现场，遭到本土企业围攻，竞争白热化 龙湖如何抉择？ 集团战略优先，必须进入上海，开展长三角布局 地块临近佘山公园，易做高端开发，符合龙湖产品线 对未来市场预期向好 结果如何？ 龙湖坚决拍下，创上海郊区土地单价记录，高于周边住宅价格 项目利润难以达到正常水平 龙湖滟澜山成功在长三角树立高端品牌，龙湖成功进入长三角 城市产品选择——拓展案例（上海） 上海周边拓展：根据城市经济基础、市场环境、竞争格局选取拓展城市，借助龙湖滟澜山的品牌优势，在长三角获得超额利润 无锡——2009年8月7日，龙湖以6.44亿拿下无锡太湖国际科技园 TKY-HB-A-07、08号地块国有土地使用权。该宗地位于湖景路以北、净慧西道以西，占地面积18.8万平方米。打造无锡龙湖滟澜山 常州——2009年10月9日，龙湖以5.09亿拿下常州青龙生活区2- 02-03-1、2-03-08地块，占地16.49万平方米 1 2 拓展标准 杭州龙湖滟澜山 经济基础：龙湖项目只做高端，对城市经济实力、客户购买力要求较高，只选择较为发的城市，因此考虑苏南的无锡、常州； 市场环境：选取具有发展潜力，市场环境相对成熟的城市，客户对高端产品的认可较高 竞争格局：对于竞争激烈的杭州，龙湖用成名品牌“滟澜山”进入，产品方面做了较大创新 进入城市 市场表现 上海 无锡 常州 杭州 杭州龙湖滟澜山，11月3日首期开盘，当日认购8成，热销9亿 龙湖管控模式 一、整体框架解读 三、项目管控（PMO系统） 五、成本管控 六、工程质量管控 二、人力资源管控 四、城市产品选择 研究龙湖的成本管控模式，核心在于成本管控制度谁来制定和管理？如何执行？如何处理突发性成本溢出问题？ 谁来管？ 怎么管？ 1、谁来制定龙湖的成本？ 2、谁来管控龙湖的成本？ 3、相应成本管控架构如何变化？ 1、龙湖成本核心管控思想是什么？ 2、分阶段成本如何管控？ 3、成本出现偏差如何管理？ 4、供应商库如果建立和帅选？ 龙湖成本管控模式 谁来管？ 1、谁来制定龙湖的成本？ 2、谁来管控龙湖的成本？ 3、相应成本管控架构如何变化？ 成本管控——管控架构 运营管理中心为集团成本管控的最高决策层级，负责制定统一的成本管理办法下发至各地区公司，并持续跟踪执行情况，保证其集权管理 集团运营管理中心 地区公司成本管理各部门 项目成本管理 成本管控的最高决策层级 1、制定统一的成本管理办法； 2、跟踪成本管理办法的执行情况，并定期进行修正； 3、对地区公司的成本管理结果进行抽查，并及时进行纠正。 管理能级 相关职能 1、开发成本的管控和审核； 2、期间费用的管控和审核。 1、开发成本的管控； 2、目标成本的编制和报审； 3、动态成本、合同、材料设备采购管理。 随着龙湖全国化布局的加深，成本管控模式由原先的“职能管控式”向“项目管控式”转变。 成本管控——管控架构 龙湖的组织框架在变更前，主要是采取职能制的组织架构，即按照职能将部门和人员进行划分，分为不同的专业条线，并统一由总经理领导和管理，适用于项目较少的情况 变更后的组织架构采用矩阵式，以项目为导向，项目负责人直属地区公司总经理，实现对项目的管控全负责，针对性加强 组织架构变更前后的区别 变更前 变更后 组织形式 职能制组织架构 矩阵式组织架构 考核部门 职能部门 项目团队和职能部门 汇报上级 职能负责人 项目负责人 管理层级 4级 3级 管理跨度 大 小 成本管理责任人 职能线负责人 项目成本经理 优缺点 1、集中化程度高，适用于同时开发的项目数量较少的情况； 2、对成本管理部门职能负责人的业务能力要求较高； 3、管理模式在各项目不易复制，绩效和员工的业务能力有较大的关系，员工不易有成就感。 1、授权和权责下放，适用于同时开发项目数量较多的情况； 2、对成本管理部门职能负责人的管理能力要求较高； 3、管理模式在各项目容易复制，便于各项目进行对比，员工较易有成就感。 成本管控——管控架构 地区公司通过变更组织架构，实现放权提效，项目成本经理即为成