CRIC-首开2010年房地产市场总结及2011年预测.pptVIP

2010年房地产开发投资逐步恢复，2010年1-12月全国住宅投资开发完成额34038.14亿元，同比增长32.9%。 2010年，首开（监测住宅）项目销售面积达到34万平方米，成交金额超80亿 首城国际成为供给、成交双料冠军，表现极为抢眼 房产税开征势在必行，但房产税率偏低，全国普及尚需时日，对市场影响将十分有限。 预售资金监管涉及监管环节太多，即使全国推广，效果也将甚微。 房产税在全国普及尚需时日，短期内对市场不会产生太大影响。 房产税要先在上海和重庆等个别城市进行试点，再逐步向全国推广，需要较长的时间才能在全国普及。 两个城市的试点方案也有很大差别：重庆的房产税偏重对高档房、别墅的征收，存量和增量均包括在内。而上海的方案针对新增的一般房产，且考虑按人均面积作为起征点。 房产税税率不管是千分之五还是百分之一，影响都将十分有限。 如果税率是千分之五左右，对市场杀伤力肯定不大。 如果税率达到百分之一，将取决于征税前的两个修正环节。一是“板块取下限”，由于不可能对每个楼盘都重新估值，因此将按照一个板块里面最低房价来进行核算，实际上是给每个板块打了七折；二是按照国外的相关经验，每套房子总价在市场价的基础上都会另外打个七折以平衡折旧等因素。所以，即使税率为百分之一，最终实际上也会只是千分之五左右，对房产持有者的影响甚微。 政策预测——房产税开征市场影响有限，预售金监管效果甚微 当工程建设公司为开发商所有时，后续监管难以展开。 现在很多开发商为了合理避税都有自己的施工队，让资金流入施工环节就意味着资金又流回到开发商手中。 还要不要监管施工队更下面的分包方？但如果分包方还是开发商的呢？政府及银行是不是还要监管下去？行政行为控制不了市场这么多微观的层面。 开发商与银行的关系决定了监管力度有限。 政策要求： 开发商选择一家银行，然后由银行来监管开发商的预售资金，督促这批资金能够进入施工环节，不至于被企业拿去滚动拿地而造成烂尾楼现象。 矛盾点：由乙方（银行）来监管甲方（开发商）资金，这种模式的合理性存在问题，更何况是由开发商（甲方）自行选择一个银行（乙方）来监管自己的资金。 房产税影响有限 预售资金监管效果不明显 数据来源：财政部、税务总局、国土资源部网站 土地是政府财政收入的主要来源，短期内政府缺乏执行的动力。 若房价继续上涨，政府对房地产交易环节征收重税的可能性增大。该政策漏洞少，易于执行，并且从源头上来控制市场交投行为，威力最大。 土地财政模式短期难改。 2009年,全国土地出让收入占地方财政收入的比重达48.8%，再加上土地有关的税收，源于国有土地使用权的相关收入已成为地方政府财政收入主要来源。 土地增值税费时费力且收益较低，难以推动地方政府严格执行。 土地增值税属于地方税种，但与巨额的土地出让收入相比，土地增值税操作难度大，短期内政府缺乏执行的动力。 政策预测——土地增值税清算短期难落地，交易环节重税威力最大 土地增值税清算难落地 对二手房市场的影响将大于新房市场。 短期内卖方会因增加交易成本而减少推盘或挂牌量； 购房者看跌房价预期增强，将选择观望，成交量会出现明显下滑； 交易环节税收主要体现在二手房交易中，因此对二手房市场的影响将大于新房市场。 政策本身漏洞少，并且易于执行。 有消息称上海和深圳在进行政策储备，准备将目前交易环节利得税从原来的“总额1%或者差额20%”调整为“差额30%” 。 该政策本身不存在太多漏洞（尽管也会存在做低交易总价等问题），且易于执行，尤其对抑制投资/投机性购房需求效果更为明显。因为对于资金过剩引发的需求而言，最终都是要通过变现来实现的，变现就得经过交易环节，这个税简单可行最具威力，是从源头上来控制市场交投行为的。 交易环节税收威力较大 The End ! * * 长阳半岛7000人“抢购”850套 ，无奈举行摇号。 首开项目市场表现—区域情况 CBD南区——首城国际位居区域成交量第一位 2010年年度CBD南区各竞品成交金额排行 单位：亿元 2010年年度CBD南区各竞品项目供给、成交情况汇总 数据来源：CRIC 数据来源：CRIC 2010年，首城国际项目共计成交109031平方米，成交量处于区域各成交竞品中的第一位；成交金额31亿元，成交均价为28378元/平方米，是首开集团10年成交状况较好的项目。 2010年，CBD南区各竞品项目共计成交面积为16万平方米，成交金额42.4亿元，平均成交价格为23429元/平方米。 16324 0.3 1837 - 金都杭城 21307 1.1 5044 - 美景东方 27660 1.4 5141 - 禧福汇 21911 8.6 39378 - 美利山 28378 31.0 109031 139238 首城国际中心 成