2014年首创国际城营销思路提报-技术标终稿 (压缩).ppt

谨呈：西安首创新开置业有限公司 2014年首创﹒国际城营销思路报告 美城机构-事业二部 专业房地产综合服务商 2014年3月14日 2014年全国两会:十二届全国人大二次会议于2014年3月5日在京胜利召开。 各位地产同仁怀着紧张兴奋的心情， 焦急等待中央对地产行业的新指示！ 没有政策打压的市场，才是好市场！ 从2005年至2013年，连续8年，每一年的总理政府工作报告都提到了“调控”、“遏制房价上涨”等字眼，唯独今年，没提这些！ 2013年，全年出台房地产新政策十余条，其中以《新国五条》、提高二手房个税至20%、以房养老、保障房等为代表，总体表现出“促供给，压需求，打击投机购房”的趋势。 一颗悬着的心，平稳落地！ 这一刻，时间都静止了！ 但是，诸位： 宏观政策的调控也只是市场发展的一个方面，即使没有新的调控政策出台，市场整体的供求关系才是决定市场走向的关键因素！ 思考分析 西安市场整体供求关系如何？ 【市场格局】 2013年1-12月，全市工共开盘212个项目，推出48228套房源，共成交25711套，成交率为53%。 2013年1-12月，全市商品房供应量达到1933万㎡，成交量达到1440万㎡，创历史新高。【备注：以上数据不含城改项目】 市场供需结构发生变化，供大于求将成为未来一段时间市场的长期特征，但整体市场处于平稳发展的状态。 总 结 国家政策不会发生较大波动，分城分类施策为主； 未来西安市场供大于求仍然是市场主基调； 市场竞争以价换量的局面仍会持续并更加激烈； 知己知彼， 清晰自我 【营销目标理解】 2014年销售目标： 12.8亿 2013年西安市住宅排名TOP10（亿元） 排名 项目名称 成交金额 成交面积 （万㎡） (亿元) 1 金地·湖城大境 17.69 13.53 2 中海·紫御华府 16.79 16.78 3 天朗·大兴郡 12.59 18.09 4 万科金域华府 12.22 12.28 5 中贸广场 11.39 14.19 6 万科·金色悦城 11.34 15.48 7 首创国际城 11.16 17.43 8 万科城 11.01 12.67 9 御锦城 10.6 17.44 10 华豪丽晶 9.77 13.59 【售速目标理解】 通过对2013年全市项目排名分析，得出以下两个结论： 结论一：经开区是有项目可以实现12.8亿； 结论二：本案在13年销额基本接近12.8亿； 他们是如何成功的？是如何完成销售任务？ 【成功分析】 品 牌 产 品 价 格 规 划 户 型 附加值 他们热销，源自于自身产品设计，具备了快速跑量的条件； 快销项目在区域内都具备较强的品牌影响力； 各项目在区域内开放时间较长，具有稳定的客户基础，形成良好的客户口碑 【推售产品理解】 2014年 是否能够延续过去畅销？ 高 层 小高层 办公 13年推售产品 2013年高层、办公和小高层领跑项目销量 实现全年11.16亿 通过分析可售产品 梳理14年可售货源 【2014可售产品分析】 高 层 小高层 高 层 洋 房 小 高 层 办公 14年可推产品 14年可推产品 高层住宅 小高层 洋房 办公 商业 产品多样化，复合性，涵盖高层、小高、洋房、办公和商业产品 高层产品与周边产品对比，在产品功能布局上和附加值上不具备竞争力； 小高层产品主流为150-160㎡，市场主流为130-140㎡，面积大、总价高； 【货源产品小结】 区域内无洋房产品，具有较强的稀缺性； 高 层 小高层 高 层 洋 房 小 高 层 办公 14年可推产品 办公 商业 【2014可售货量统计】 首创国际城可售货量盘点（预估值） 物业 总户数 （套） 总面积 （㎡） 销售均价 （元/㎡） 货值 （元） 小高层 432 77760 8219 639072000 洋房 48 13912 10000 139120000 高层 908 100400 6902 693000000 商业 —— 16450 20886 343580000 办公 —— 34071 7426 253008720 合计 ——　 242593 8524 2067780720 可售货值约20亿 产品主要以高层和小高层为主，小高层去化将成为重点 通过对本案产品及货量的梳理 项目具备实现12.8亿的销额 明确目标 【回顾2013年销售分析】 首创国际城2013年销售金额11.16亿； 高层产品销售约6亿； 小高层产品3亿； 办公、商业2亿 高层的去化，是2013年实现销售目标的关键 【目标分解】 高层成为全年实现目标的基础； 小高层是全年销售的重点和难点，小高层的销量决定全年任务目标； 12.8亿 商业 办公 小高层 洋房 高层