2012房地产全套作业类业务指引.docx

土地获得作业指引1. 目的为规范土地资源获取程序，控制项目论证过程的质量，强化项目获取流程的高效，确保各部门在土地获取过程协作，提高项目决策质量，特制定本指引。2. 适用范围本程序适用于公司新项目研究涉及土地获取管理全过程。3. 术语和定义3.1 支持于LCZY-QP-PR001《项目论证程序》4. 职责4.1 发展部4.1.1 负责土地政策的研究与分析。4.1.2 负责土地信息的收集整理、汇报。4.1.3 负责根据土地信息和客户细分结果初选意向土地，并报公司领导确认。4.1.4 负责组织相关部门对土地属性进行调研，形成《初步可行性报告》，并报审。4.1.5 组织协调部门进行深入论证，并撰写《项目可行性报告》，报总经理/董事长审批。4.1.6 签订《土地使用权出让合同书》或《合作协议》4.2 策划部4.2.1 负责组织项目可行性市场调研。4.2.2 负责根据市场调研结果形成客户需求分析，提出《初步市场调查报告》。4.2.3 参与《项目初步可行性研究报告》及《项目可行性研究报告》的编制。4.3 办公室4.3.1 律师协同评估土地获取及合作风险及防范措施。4.3.2 参与《项目初步可行性研究报告》及《项目可行性研究报告》的编制。4.4 财务部4.4.1 根据公司战略和财务指标要求提出项目财务指标要求4.4.2 参与《初步可行性报告》及《项目可行性研究报告》的编制。4.5 合同预算部4.5.1 负责根据相关信息对土地成本进行测算4.5.2 参与《项目初步可行性研究报告》及《项目可行性研究报告》的编制。4.6 技术部4.6.1 负责针对土地信息确定规划设计要求。4.6.2 负责根据项目成本要求，明确概念设计要求。4.6.3 参与《初步可行性报告》及《项目可行性研究报告》的编制。4.7 主管领导4.7.1 负责协调土地信息获取全过程的协调及指导工作。4.8 总经理/董事长4.8.1 对土地获取的程序进行全面的监控审核并批准。5．工作程序5.1 获取土地信息5.1.1 发展部根据公司战略发展规划与经营计划采用多渠道了解并获取新项目土地信息，采用的信息获取方法包括但不局限于以下内容：1） 政府网站2） 新闻传媒3） 中介5.1.2 发展部应根据获取的土地信息进行初步分析，并填制《土地信息汇总表》，分析的内容包括但不局限于以下内容：1) 宗地所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置2) 附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）3) 宗地其他信息：包括现状，所有权，规划要点等。5.1.3 发展部填制的《土地信息汇总表》应包括土地类型、规划用途、权属、初步价格测算，《土地信息汇总表》报总经理/董事长审核后后，进入初步调研阶段。土地信息获取与分析可参照《政策研究作业指引》的相关规定执行。5.2 现场踏勘与初步可行性研究阶段5.2.1 发展部应根据需要组织策划部、合同预算部、技术部进行现场土地踏勘，必要时，办公室律师共同参进行调研：5.2.1.1 土地现状：a) 包括四周范围b) 地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；c) 地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；d) 地面现有情况，包括具体居住人数、户数、工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度的影响；e) 地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹等；f) 土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、鸣声古迹、江河湖泊等因素分割土地；g) 地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。5.2.1.2 项目周边3000 米范围内的社区配套a）公交系统情况，包括主要路线、行车区间等；b）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决；c）现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程；d）教育：大中小学及教育质量情况e）医院等级和医疗水平f） 大型购物中心、主要商业和菜市场g）文化、体育、娱乐设施、公园、银行、邮局等。5.2.1.3 项目周边环境a) 治安情况b) 空气状况c) 噪声情况d) 污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）e) 危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）f) 周边景观g) 风水情况h) 近期或规划中周边环境的主要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等5.2.1.4 道路现状及规划发展（包括现有路幅，规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系影响）。a) 供