2010石林恒泰水石坊项目市场调研报告.pptVIP

石林恒泰“水石坊” 项目市场调研报告 三大态势下“水石坊” 的机遇与风险 第三产业占GDP比重在43左右徘徊，从经济周期看，石林旅游产业很大程度受外围市场影响（国内人居收入等其他因素） 第一产业的比重也是比较高，在整个5年发展过程中一直处于30左右的比重； 第二产业对经济影响不大； 城市房地产格局——“旅游景区、县城中心”。县城中心集中了大量政治和商务资源，短期内仍为石林经济中心，而重心在向旅游景区转移。 竞争格局形成，县城中心存在挑战 鹿阜镇中心城区—石林高价位商铺最为集中的商圈，对本案形成竞争优势；住宅价格存在上涨空间； 行政导向，依托县机关 配套成完善，商业氛围浓 县城在售及待售楼盘扫描（1） 县城在售及待售楼盘扫描（2） 旅游风景区——昆明东南部最具发展潜力的旅游集散中心，代表昆明东南部休闲、旅游、度假型产品典范；对住宅构成威胁 政府导向，旅游业带动 高档住宅区 石林大道为轴线形成了依托石林风景、文化旅游的高档居住、商贸、旅游、住宿为综合业态的新城中心 ；伴随城际高快，石林自然、文化旅游发展的提速，区域发展成为石林未来的新城中心； 上海恒联新天地、（超大综合体）桃源水乡、苏宁国际等国内地产巨头的加入，旅游风景区的规模效应显现，市场对该区的信心度较高； 针对本项目的操作提出了很多挑战； 石林风景新区代表楼盘（1） 石林风景新区代表楼盘（2） 客户访谈分析 目标下的问题思考！！ 项目地块现状及四至 项目地块北面为石林主要商业、交易中心 企业一号 项目地块西北面为石林老街项目处；正北为石林石艺商场 项目地块南面为石林老城区的老街道 石林老街 广汇PAMA 郑东新区CBD 楷林国际 项目地块东面为武庙进口处 项目属性判定 水石坊项目 项目地块西面为阿诗玛西路；城市主要道路街区 恒策分析 从经济效益上看，商业是实现项目价值最大化的关键；住宅以抵消项目基本成本及实现项目市场热度及认知度 数据来源：上海恒策市场研究中心（7月27-8月5日石林市调） 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 本报告是严格必威体育官网网址的。 谨呈：石林恒泰房地产开发有限公司 恒策市场研究中心--石林项目组2010.07.27-2010.08.5 问题1 风险是什么？ 问题2 机遇与利润在哪？ 问题3 目标客户在哪？ 本调研报告欲解答的三个问题 本调研报告的思路 1 2 3 4 宏观经济下的房地产状况研判 板块格局及市场同期竞争个案分析 石林客 户特征 及消费 特性解 读 水石坊 SWOT 简析 水石坊 项目竞争挑战 经济发展机遇 地产发展威胁 恒策分析 GDP增速与房地产发展关系 4%-5% 5%-8% 小于4% 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 800-4,000US$ 4000-8,000US$ 8000-20,000US$ 0-800US$ 启动期 快速发展期 平稳发展期 减缓发展期 人均GDP与房地产发展关系 大于8% 石林宏观经济下的地产发展状况 恒策分析 石林县近年GDP及人均GDP增长迅速，房地产业进入快速发展期；中短期内为项目操作提供良好的经济环境。 数据来源：上海恒策市场研究中心（7月27-8月5日石林市调） 石林 启动期 供应特征：产品大量出现，产品形态逐渐多样化，价格迅速提高，数量与质量并重；产品附加值出现并提高，区域内超级大盘形成。 需求特征：生存、改善需求兼有；需求急剧增加；石林市场购买客户层面扩大。 竞争环境：大量新竞争者介入，开发投资量猛增；需求逐渐多样化、市场细分逐渐显现；竞争以市场份额的竞争为主。 外部环境：石林福利分房逐渐退出，消费者收入提高，开发商成为整个产业的主要投资者；县城中心及旅游风景区竞争格局形成。 阶段 研判 受经济快速发展之益，石林房地产市场快速形成，竞争者大量涌入，需求特征瞬息变化，房地产对专业化提出更高要求；机会中孕育挑战。 石林地产启动阶段特征研判 恒策分析 数据来源：上海恒策市场研究中心（7月27-8月5日石林市调） 改善需求+生活需求 生活需求+改善需求 需求特征 各区域大量放量，产品形式丰富，数量和质量并重； 普通大众开始大量购房，小户型供应明显增加； 旅游风景区及县城中心逐渐放量，产品形式开始丰富，品质有所提高； 中高端客户改善需求为主，故产品户型面积较大； 供应特征 价格持续增长 价格逐渐提升 价格走势 二次或多次置业客户广泛存在，中高端客户购房需求普遍； 客户层面扩大，城市化进程及旧城改造过程的普通大众购房