2010中山美食文化休闲广场商业营销策划方案.pptVIP

报告前提： 1、本报告参考人民家园，中山美食广场的施工蓝图； 2、本报告参考了《凤台县房地产市场月度快报》； 3、本报告对凤台商业市场进行摸底调查，依据所得租金差，对本 项目提供了市场参考价格。  凤台县商品房市场概述 2010年1-3月份市场 2010年3月份商品房预售合同备案建筑面积3.2万平方米，成交总金额11360.52万元，其中住宅2.8万平方米，成交金额7738.05万元，平均单价2730元/㎡；非住宅3641.92 ㎡， 成交金额3622.47万元，平均单价9946元/㎡！ 凤台县商业区域划分 凤台县区域商铺租金统计 凤台县目前商业市场小结 本项目基本情况 项目租金情况 项目SWOT分析  形象定位 项目推广语 销售时间节点安排   售楼部：建议6月16开放； 人员配置：销售经理1人，销售员6名； 人员培训：6月16日前； 销售部物料：6月16日前到位； A/B区海报： 6月16日同步到位，数量5000份； A/B区商铺楼书：4000份； 模型4月底制作，6月初完成； 三维动画设计制作：5月15-6月6日前完成 …… 结 论 总 结： 目前凤台县在售商铺市场均价5000元/㎡～20000元/㎡ 目前本项目区域内消费群心理承受价格：6000元/ ㎡ 从现有市场情况来看，目前市场上在售项目有限，商业价格已略超于消费群心理价位， 未来商业供应面积将逐步增大，价格整体增长速度将有所降低。 目前价格多数超出客户心理预期，必将导致商业性商品房去化速度的降低。 总体来讲，该凤台县内商业房产市场仍处于一个良性的市场范围内。 营销思路 营 销 思 考 滨河湾08年12月销售，09年10月售完，共计108套均价18400元/㎡，月销售9套 本案的业态分布（经营范围）：社区式商铺以餐饮为主，兼超市、洗衣店、便利零售、美容美发、音像制品、足浴、网吧、电玩城、咖啡店等） 本项目业态建议 餐饮 20元/㎡/月 餐饮 30元/㎡/月 餐饮 27元/㎡/月 餐饮 26元/㎡/月 主城道路边缘区域 主营产品 平米租金 访问区域 现有主要业态 本 项 目 业 态 建 议 营销思路 营 销 思 考 4月 5月 8月 7月 6月 9月 第一阶段：A、B区整体形象导入 第二阶段A区蓄客 B区蓄客阶段 第三阶段 销售阶段 B区蓄客阶段 10月 11月 第四阶段A区剩余量货量清理；B区蓄客 第五阶段B区销售 12月 11年元月 第六阶段B区剩余货量处理 推广主题 百年中山路，唯一美食城 凤台，最大的美食广场 中山美食广场A区即将登场； 中山美食广场A区，小面积低总价，10余万自己做老板； 中山美食广场A区抢购中； 中山美食广场B区，即将登场； 中山美食广场B区，珍藏x平米，即x套，敬请把握 中山美食广场A区仅x席，机会只有一次； 中山美食广场B区，单价x元起； 中山美食广场B区，火热枪购中！ B区蓄客 11年2月 营 销 节 点 节点安排 6月16日售楼部开放并收诚意金 7月10日A区对外销售盘 8月14日B区对外销售盘 凤台商业示范第一街 5月20号售楼中心装修 5月初项目开始包装推广 A区商铺数量少，位置优，高价位，低推广 销售建议 B区两层商铺异价销售，低价位，高推广 A/B区提升商铺“附加值” 1、提前营造商业氛围（商业形象展示）； 2、制定所有店铺统一包装制度，提升层差感、档次感； 3、营造洁净的周边环境，销售中心布局出商业氛围，给客户进入黄金屋的感觉； 4、借政府颁给 中山美食广场“凤台县商业示范第一街”称号，做炒作。 营销推广建议 营 销 思 考 AB区同时推广，同时蓄客，A区售完，B区开售 产品优势互补，提升整体附加值 1、AB区同时推广形成区域规模优势； 2、AB区异价销售，形成价格互补，错位竞争，客户选择性大 根据市场情况，可考虑统一招商后销售 A/B区（人民家园、城南小区）两层商铺异价销售 目 的：降低投资客或自营者的“置业门槛”，扩大客群范围， 缩短销售周期。 销售时间：2010年8月14日 销售价格：一层“7000元/平”，二层“4000元/平” 主推卖点：中山美食广场，黄金商铺4000元/㎡起 营销推广建议 营 销 思 考 A/B区（人民家园、城南小区）延长蓄水期，“培育”市场 目 的：最大程度的降低销售风险，获得最大利润 销售时间：2010年5月中旬，对外宣传 销售价格：视市场行情“报价” 周 期:暂定销售预计周期2-3个月 营销推广建议 营 销 思