东城首府市场研究.pptVIP

* * 高邮整体楼市研究 1、高邮土地市场2010年至今出让土地5846亩，成交2835亩，仅占出让量的48%；2012年成交量占本年度供应量的27%； 2、目前高邮近年土地市场整体表现供大于求，市场内项目较多，楼市供给量偏大。 住宅市场的整体环境/土地供应 住宅市场的整体环境/销售走势 1、高邮商品房年成交量逐年上升，基本保持在80万平米左右，月成交量5-7万方； 2、成交均价从2009年涨幅较大，自2011年后趋于放缓，保持在10%左右。由于高邮市场供需逐渐饱和，后期上涨的可能性较小。 20% 10% 竞品分析 普通住宅项目研究 附带别墅项目研究 欧洲城 怡嘉天下 建民 花苑 主要竞争 莱茵东郡 开元世家 东方御景 翡翠园 丰泽名居 世贸 广场 沁园 陆宇中央郡 主要竞争 次要竞争 住宅的竞争形势与机会/楼市分布 在售项目 待售项目 第一梯队 5500元/㎡以上 第二梯队 4500-5500元/㎡ 第三梯队 4500元/㎡以下 价格支撑因素 项目 陆宇中央郡、世贸广场 怡嘉天下、翡翠园 欧洲城、东方御景 丰泽名居、沁园 建民花苑 区域楼盘根据价格、产品力等因素划分形成三大梯队，本项目占位目标即赶超市场第一梯队的品质，价格上从第二梯队逐步向第一梯队挺近。 住宅的竞争形势与机会/竞争占位 阶段产品 高层 高层 高层 产品力、核心价值、地段、资源配套 产品力、地段、资源配套、未来潜力 地段、未来潜力 竞争板块内部形成3大价格梯队 从3大价格梯队的价格支撑因素上可以看出，第一梯队的项目具备地段、交通、配套三大外在要素，且产品品质、内部核心价值较高，能够博取高价； 本案处在城东新城区，占据未来潜力、交通、学区三大外在要素，而内部产品力及价值点需后期塑造及提升，故项目占位目标赶超市场第一梯队的品质，价格上从第二梯队逐步向第一梯队挺近。 本案 普通住宅项目研究 恒生·欧洲城 项目评判点： 1、项目自2007年一期到目前三期，整体处于后期 2、项目售楼处包装及接待质量价差 项目 地址 长途汽车站西对面 物业 类别 多层、高层、商业 销售 均价 均价：4950元/㎡ 区间：4000-5900元/㎡ 主力户型 主力：125-132平米三房 区间：92-148平米 开盘时间 2011年7月推出三期 占地 建面 占地：20万㎡ 建面：30万㎡ 绿化率 容积率 30%/2.0 近期 表现 项目在售三期4栋高层，去化70%，目前每月推出10套每平方米4000元左右的特价房 去化 速度 月均去化：25套左右 核心价值：外部——沿河风光带+学区+汽车站+交通配套 内部——现代简约风格+开发商品牌+4万平米商业+组团景观+携手实验小学附属幼儿园 东方御景 项目评判点： 1、项目属高邮中等档次楼盘，销售情况较好 2、项目售楼处包装一般，销售人员接待质量一般 项目 地址 新汽车站往南200米 物业 类别 多层、小高层 销售 均价 均价：4800元/㎡ 主力户型 区间：90-130平米/140-200㎡空中别墅 开盘时间 2009年首期开盘 占地 建面 占地：17万㎡ 建面：35万㎡ 绿化率 容积率 30%/2.0 近期 表现 项目尾盘期，目前剩余100多套大面积房源，商业宣传预约中暂未推出 去化 速度 月均去化：30套左右 核心价值：外部——沿河风光带+学区+汽车站+交通配套 内部——园林式组团景观+入户花园+3000平社区幼儿园+儿童游乐园+篮球羽毛球场+健身会所+智能楼宇系统+红外闭路电视监控 丰泽名居 项目评判点： 1、项目占据一中、武安中小学、幼儿园等学校优势，重点打造学区价值，销售情况一直较好 2、项目售楼处包装一般，接待质量一般 项目 地址 长途汽车站向南800米 物业 类别 多层、高层 销售 均价 均价：4800元/㎡ 区间：4500-5100元/㎡ 主力户型 主力：111-120平米三房 区间：86-121平米 开盘时间 2012年10月推出三期，2013年1月加推 占地 建面 占地：5万㎡ 建面：10万㎡ 绿化率 容积率 30%/2.0 近期 表现 项目2012年10月推出1、5、7、9#共计318套，销售200多套；2013年加推6、10#共计90多套，销售15套 去化 速度 月均去化：30套左右 核心价值：外部——学区+汽车站+交通配套 内部——ART DECO风格+立体平均式景观+3+1户型+特色门窗+品牌电梯 售楼处内外部包装较好，在高邮整体市场档次偏中上等。 沁园 项目评判点： 1、项目定位城市公园豪宅，与丰泽名居共享配套的情况下打造景观为主，规避直接竞争 2、项目售楼处包装及接待质量较好 项目 地址 珠光路与高谢路交汇 物业 类