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言商 从起源到选址 从分类到价值 地段决定价值 街铺的价值 高消费力 密集消费群 投资价值投资者投资行为，带来的价值，在若干年后会发现，租金收益只是一小部分，更大的收益来自商铺随片区价值升值带来的整体升值。 投资商铺的关系链 投资心态赚钱！钱生钱！我们在做的是帮他们赚钱，所以要理直气壮！ 投资测算 投资引导第一步：了解客户投资的意图，如果是投资，要了解客户对经营的看法；第二步：要帮助客户分析如何选择经营品类；第三步：要从经营者的角度，对店面选址提出建议；第四步：报价，测算预计收益，试探客户购买能力；第五步：推荐适合购买能力的单位，可运用讲解、投资分析、刺激的步骤。以上过程中，销售的角色是投资专家，是为客户赚钱的参谋，千万不要太谦虚，客气！ * 《史记·殷本纪》所载先商七世王亥，是中国最早的商人，为中国商业之始祖。 王亥时，由于农业和畜牧业的发展，产品有了剩余，出于发展壮大本部落以及换取奴隶主需要的物品等目的，王亥于是与四周部落进行以物易物的商业贸易活动。 晋商和徽商在古代都是经商的佼佼者，他们的经营理念是：“要做好生意，必须遵循八个字，即：诚信、仁义、理智、堪舆”。 商家的“堪舆”主要体现在商铺选址方面，一般来说，成熟的商家对地理位置都十分敏感，在选择店铺时有意识地选择交通方便、人流密集的繁华地段，尽量避免在偏僻且人流稀少的地方开店，通过选择“旺地”“旺铺”，希望达到“旺财”的目的。 讲究”面街、背水”。 社区型商铺：在于商铺所在社区通常都要经过从无到有的过程，从不成熟到成熟的过程。只要项目定位准确，发展环境良好，社区成熟所带来的商铺价值提升无庸质疑。 便利型商铺：指用于以食品、日常生活用品等经营为主的，位于社区周边、补充大百货商场不足的小面积商铺。之所以称其为“便利型”商铺是因为其所经营的商品均属于“便利”类型。 九珑新街是社区型和便利型商铺的结合产品。 商铺的价值在于“商”，“商”是“铺”的价值体现，而这个“商”的主体就是“商户”。 如果没有了商户，没有了商户的经营，商业物业也就失去了价值。 面积主流 以100㎡左右的双层街铺 商HOUSE 首层层高6.5米，可做夹层，二层3.5米。 开间进深比 湖 景 路 规划合理的开间进深比： 使用性上合理的比例为1：2-1：3之间。 临街面：尽可能规划出多的临街面，提升了 街铺的商业价值。 开间4米，开间与进深比例1：4； 开间4米，开间与进深比例1：3； 开间5-6米，开间与进深比例1：2。 投资者 经营者 消费者 开发者 互动影响和推动 年收益率的测算—— 单价：16000元/平米 面积：100平米 总价：160万元 租金：80元/月.平米 则： 年收益率：80*12/16000=6% 可见，收益率与单价关系直接，成反比。 投资回笼年限的测算—— 年收益率：6% 则： 回笼投资的年限为1/6%=16.7年 或 80*12*X年=16000 则X=16.7年 可见，投资回笼的年限与收益率关系直接，成正比。 一般来说，街铺的年收益率具有年增长的特征，增长率为2-5%/年，因此如果动态的测算， 投资回笼年限可以在10-15年即可完成。 因此， 为我们的客户计算收益应该有两笔账：一是长期的租金收益，二是本身价值增长。 70年产权的铺面，在10-15年投资回笼完成后，可以达成的纯收益期55-60年， 1、长期租金收益： 80元*（1+2%）60*100平米*12月*60年=？元 3.28 2、按照区域价值年递增2-5%，测算10年后的价值增幅， 则16000* （1+2%）10*100平米= ？元 1.22 3、测算后60年后的价值增幅， 则：10年后的价值* （1+5%）50= ？元 11.5 60年动态租金收益：18,892,800元 10年后的动态价值：1,952,000元 60年后的动态价值：22,448,000元 60年后的动态价值：22,448,000元 合计：你帮他赚了？ 60年动态租金收益：18,892,800元 用160万，60年赚了4134万！ 账得这么算！ *