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北京市房山区区域分析报告 研究单位：中国不动产研究中心 研究员： 王姗 黄蕾 目 录 前言 1 一、区域背景 3 1. 交通情况3 2. 教育情况5 3. 医疗情况5 二、市场表现 6 1. 土地市场表现6 2. 二级市场表现8 三、区域特点 12 1. 旅游地产12 2.中央休闲购物区CSD 12 3. 良乡大学城13 四、消费者分析 14 1. 去近郊居住的意愿分析14 2. 近郊置业意向区域分析14 3. 近郊置业的原因分析15 五、典型项目分析 17 1. 天恒乐活城17 2. 原香小镇18 3. 加州水郡19 4. 水墨林溪20 六、后市展望 22 1. S5 房山线将推动区域发展22 2. 消费者对近郊置业认知度加强22 3. 区域内土地价格将长期上扬22 4. 区域内房价将走高23 北京市房山区区域分析报告 结论： 2009 年9 月，中粮万科分别以溢价率162.61%和112.79%摘得了房山区两块 住宅项目土地，一时间，房山区备受市场各方的关注，即将交易的房山区长阳镇 起步区4 号地块也成为热点地块受到开发商的追捧。通过对房山区区域背景、市 场现状和消费者调查，我们的结论如下： 1. 综合中国不动产研究中心开展的网络调查结果，我们认为，房山区地价 房价仍有进一步上升的空间。随着轻轨S5 线即将开建，交通因素已难以成为阻 碍消费者选择房山区置业的障碍。目前，房山区总体地价和房价均处于较低的水 平，没有大量投资者入场的迹象。随着区域今后综合经济实力的发展，房山区将 成为市场关注的新热点，房价地价上涨在所难免。 2. 通过调查我们发现，消费者对近郊置业有一定的认知度和认同感，一小 时生活圈也为消费者在置业区域的选择上提供了更多的选择。作为拥有丰富旅游 资源的房山区，应大力发展区域优势，以吸引不同需求层次的消费者。 3. 在区域方面，由于房山区正处于经济增长的关键时期，恰逢房山线开工 建设，为区域发展提供了更多的支持和动力。我们认为，房山区在下一阶段将成 为房地产市场的热点区域，企业在拿地时，应根据自身财务状况和区域长期发展， 进行合理的评估和考量。 前言 房山区位于北京市区西南方向，距市中心20 公里。长期以来，房山区以其 旅游资源和自然资源丰富而闻名，但在房地产市场上处于不温不火的状态，与通 州区、顺义区等其他热点近郊区域相比，受关注度较小。 然而，随着北京市 《北京市轨道交通房山线工程规划方案》的确定，轻轨房 山线的建设让市场看到了房山区的区域价值和区域优势。09 年9 月7 日，北京 中粮万科假日风景房地产开发有限公司经过164 轮的激烈竞价后，以22 亿竞得 房山区长阳镇(长阳镇起步区 1 号地)，该地块起始价为 8.38 亿元，溢价率高达 162.61% 。同月28 日，中粮万科再次经过55 轮现场竞价，以29.3 亿元拿下房山 区长阳镇起步区5 号地，溢价率为112.79%，折合楼面地价约为5800 元/平方米。 1 中国不动产研究中心CRRC 北京市房山区区域分析报告 作为地产界知名的开发公司，中粮万科在一个月内于房山区连拿两块地，反 应了其对房山区域发展的良好预期，而中粮万科拿地的举动也引起了市场对房山 区的关注和追捧。 为此，中国不动产研究中心发布北京市房山区区域分析报告，希望从房山区 区域背景、房地产市场表现等多方面对房山区的区域价值进行深入剖析。为了保 证研究的可信性，本报告数据来源均出自权威部门（如国家统计局、北京市房地 产交易管理网等权威部门）及中国不动产研究中心数据库。同时，为了增强本报 告的权威性和科学性，我们联合搜狐焦点网开展了大型了网络调查，