北京_思源_怡水园_竞标_地块可行性分析报告(青岛).ppt

2009年区域内新增供应量比较大，但主要为已有项目君山高尔夫别墅、琉森湖庄园、天恒别墅山等项目的后期产品。去年销售的主要拉动者是密云的君山高尔夫别墅和怀柔的天恒别墅山。其中君山国际高尔夫别墅主打的高尔夫环境随着园区的日渐成熟受到越来越多人群的青睐，其成交量和价格也提升较快。 可见消费者越来越重视社区高品位的社区园林环境和精致的景观小品，这也是我们地块开发应重视的关键点。 竞争环境分析小结： 第三部分：规划设计分析 由于目前尚不掌握“怡水园”的规划设计方案，故暂不做分析。 第四部分：投资收益分析 由于目前尚不掌握“怡水园”的成本方案，故暂不做分析。 第五部分：初步产品及价格建议 1、项目SWOT分析 2、初步产品建议 3、初步价格建议 1、SWOT分析 S优势 1、交通便利：紧邻京承高速、顺密路、水源路。 2、自然环境优美：东、南临白河堤岸和广阔水域 3、低容积率：容积率仅0.4，有利于打造高品质产品。 4、产品类型为稀缺小面积纯正独栋和双拼别墅，明显优于周边的“类别墅”产品。 W劣势 1、体量较小：不利于打造规模社区 2、已建成的34栋产品外观陈旧、户型设计不理想 3、北侧有三辰化工厂区，对环境有污染之嫌。 4、地块内有高压线穿过 5、东侧建筑距离外墙过近，有明显安全隐患。 O机遇 1、周边10公里内没有在同类售竞争产品 2、别墅类产品已成为市场稀缺型产品，升值潜力大 3、位于密云新城规划中的绿化中心区，整体环境优势愈加凸显。 4、北京至密云的城铁S3线将在2015—2020年通车，届时交通优势更加彰显。 T威胁 1、目前密云县城较其他区县发展程度偏低 2、 密云消费水平相对较低，对高端别墅类产品的消化力较弱。 3、地理位置距市区较远，目标客户容易被怀柔、顺义的同类产品截留。 4、“国十一条”的推出限制了传统推盘方案的应用。 利用自然环境和低容积率的优势，加强园林景观和产品细节品质的建设，以精致和品味来吸引客户转化劣势。 利用交通优势，抓住产品稀缺、竞争少的市场机遇，打造高品质、低总价的高性价比小独栋产品，吸引市区和周边区县的消费者，抵消威胁。 2、初步产品建议 项目周边的亚澜湾和茉莉山庄的别墅部分都已售罄。水岸花墅产品属于四层带电梯的“类别墅”项目，观唐云鼎、君山和琉森湖离本案距离较远，在产品定位和客户定位上与本案有所不同。 如果本案能够坚持高品位、高品质、低单价、低总价，发挥景观和区位交通优势，走小而精的路线，可以说本案周边12公里内没有竞品项目！ 2、初步产品建议：市场定位 市场定位：密云中心区+高端+精品别墅社区 区域定位 市场定位 品质定位 2、初步产品建议：产品定位 区位优势 高品质 第一选择 主题风格 强调社区氛围 + + + + + + 京北 首席 法式 观景华府 产品定位语： 2、初步产品建议：案名建议 莱茵 水 郡 案名建议： 法式浪漫主义风格 水景主题卖点 高品质社区 2、初步产品建议：目标客群类比分析法 思路：通过对项目周边同类型产品客户构成的调研，推导出本项目的目标客群。 怀密别墅区作为北京新兴别墅板块区，吸引了大部分北部、东部城区工作和生活，渴望享受高品质生活却无力购买传统别墅区高品质产品的中高端人群，和密云本区域内面临同样问题的高端消费人群。客群年龄多集中在30-55岁。其中应以北京市区的消费者为主力。 本项目便捷的道路交通、优美的景观环境和S3线城铁开通后区域发展前景都会 对目标客户产生较大吸引。 2、初步产品建议：目标客群建议 3、初步价格建议 通过市场类比定价法建议：如果产品在今年第三季度前入市 建议产品均价：12000元 总价控制在350万以内。 价格策略：平开快销，滚动调整。 以平开支持快销，适应市场需求；以快销降低开发风险。 适应新兴别墅板块市场对产品的需求，降低政策改变导致市场动荡带来的开发风险。 市场类比定价表 汇报结束，谢谢聆听！ 北京思源兴业房地产经纪有限公司 2010年4月 * * 第*页 第*页 第*页 密云“怡水园”地块可行性研究报告 ——市场研究部分 注：本报告采用了动画效果，为了您能更好的解读本报告，请用幻灯片模式浏览。 北京思源兴业房地产经纪有限公司 2010年4月 目 录 摘要 第一部分：项目概况 第二部分：市场分析 第三部分：规划设计分析 第四部分：投资收益分析 第五部分：初步产品及价格建议 我们的目标 市场定位：密云中心区+高端+精品别墅社区 产品定位：京北+首席+法式+观景华府 案名建议：莱茵水郡 客群定位：以海淀、和泛CBD区中高端消费者为主力