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北七家区域市场研究及地块分析报告 第二章 市场及政策环境的研究 1、亚北地区区域分析 目前现亚奥别墅区内共计在售别墅项目约为25个，较为知名的有紫玉山庄、亚运新新家园、温哥华森林、保利垄上、麦卡伦地、东方普罗旺斯、壹千栋等。 从产品类型看，亚奥京北别墅区的别墅基本以独栋、联排产品为主，其中纯独栋产品比例达到52%。从产品价位方面，亚奥京北别墅区的高端产品发展迅速，销售均价过万元的产品超过市场销售项目比例的50%，这也和目前市场上高品质的独栋产品增多相印证。 在市场需求方面，昌平区别墅市场已经成为今年别墅交易量较大的热点区域之一，从连续的市场销售情况来看，昌平区别墅市场交易均价基本保持在15000元/平方米以上，而在全年别墅市场交易量中，昌平区别墅交易面积占到全市交易面积总量的26.4%。 综合以上因素，亚奥京北别墅市场正朝着一个供需两旺的局面发展，而奥运会的即将开办、基础配套设施的完善都为亚奥京北区域的前进与发展打下了良好的市场基础，在消费者心理上迎合了购买心理和投资欲望，这些不仅仅预示着亚奥京北别墅区成为北京热点，也预示着亚奥京北别墅区的趋向成熟。 2、别墅价格走势分析 ◣ 虽然从去年下半年至今，所积累下来的别墅供给，在短时间内将会造成一定的“市场拥堵”现象，但以全国乃至全球为“投射面”的北京市场，仍然保持着强劲的购买力，且上扬势头明显。近三个月来，北京中高档公寓跳跃式的涨价仍然保持强劲的市场上攻，便是这一市场规律的体现。 ◣ 随着消费者在住房消费档次上的不断提升，来自全国、全世界的购买力也在不断涌入北京，保证了北京别墅市场的繁荣。别墅虽然不少，但购买力不是在减弱，而是在增强。 ◣.去年四大国有商业银行的紧缩政策，对金融、地产都有不同程度的影响，今年，银行都采取了更为灵活的措施，尤其是一些实力、活力俱佳的新兴的商业银行，使个贷和开发贷都灵活了许多，有利于地产业的购销两旺。 ◣ 在过去的两年中，亚北区域的项目普遍接近成本，预计今年将会有较大幅度的增幅，奥运经济的“威力”将在2006年～2007年开始显现，作用到别墅市场，加上土地珍贵、市场购买力增强、换房周期的到来等诸多因素，今年亚北区域别墅的总体涨幅预计应该在15%～20%左右。 3、别墅市场产品市场细分 目前国内别墅产品已经分化成为豪宅别墅、普通别墅、经济别墅、类别墅和伪别墅等五大类产品。由于各类产品的品质、售价以及客户群的不同，在2006年所面临的发展空间也各不相同。 ??? 普通别墅在2006年的增长将会十分缓慢，除非某些项目具有相当独特的环境景观资源吸引力，或者在产品自身品质方面具有更新换代的提升。其主要原因一是具有优良环境品质资源的地段越来越有限，二是具有别墅购买能力的高收入人群都已经有了至少一套的上一代低品质别墅。由于经济型别墅针对的客户群体在消费者金字塔结构中向下发展，在2006年的别墅产品开发中将占有相当大的比重，销售看好。 2006年准别墅产品预计将凭借多方面优势成为未来郊区楼盘主打产品或是卫星城以及中型城市市中心的高端产品。一是别墅购买人群的低收入化；二是其户型种类多样，单体之间组合灵活；三是这类产品既享有院落等郊区环境，相对纯独立别墅更符合国家节能省地的号召；四是这类住宅形式具有密度适中，有天有地的特点，利于太阳能设施及地源热泵等节能技术的应用，将成为未来住宅高科技的主要尝试对象。 经过初步估算，亚北区域别墅的总建筑面积在680万平方米，取样8个主要别墅项目，总待售面积为总建筑面积的85%，那么，亚北区域别墅代收面积估算为578万平方米。经过核算，得到的亚北区域的别墅平均容积率为0.42，此数字说明该区域的别墅产品一般为独栋。独栋产品估计存量300万平方米。纯独栋项目约为16个，约占总数的46%。独栋别墅总价一般分布在300-600万之间，成为北京别墅开发最为热点的区域。由于独栋产品占主流，叠拼产品在该区域一直属于空白，北京洋房的入市有效的缓解了这一供需矛盾，其热销程度也证明了这一点。  第三章 竞争项目与类似物业产品调研分析 项目名称 建筑规模 容积率 产品形式 单体面积 销售价格 绿化率 销售率 客群 壹千栋 56万平方米 0.35 独栋 300-800平方米 12500元/平方米 70% 80% 海归派 纳帕溪谷 21万平方米 0.33 独栋 208-653平方米 14000元/平方米 64% 70% 海归派 东方普罗旺斯 20.8万平方米 0.3 独栋 420-2500平方米 380万-3700万/栋 63% 90% 华侨、驻华公司高管 麦卡伦地 8万平方米 0.41 独栋 地上280-380 地下160-190 400-600万/栋 50% 内部认购中 海归派 温哥华森林 31万平方米 0.38 独栋 250-410平方米