运城市地块及房地产市场考察总结报告.pptVIP

○;运城市十二五规划：;此次去运城市考察共走访3宗地块；以及运城市场在售和已售典型项目32个；就房地产市场政策、发展趋势、销售状况等问题进行了调研。;初步总结，运城市的房地产市场大致呈现如下特征 运城市的房地产市场总体发展水平不高，80%在售楼盘没有精品意识，产品非同质化非常严重，不注重细节营销 当前市场中有恒大地产刚刚取得的600亩土地，其余项目都是本地企业开发的项目。 ;;运城房地产住宅供应套数在26000套左右，在过去的一年销售周期，销售率在60%左右。销售套数在16000套左右，合计每月销售1400套左右 目前市场中有9800套正在销售，计划入市的85万平米大约在5月后推出;运城房地产住宅供应的278万平米，2010年3月—2011年3月，整个运城市房地产住宅销售量在170万平米左右。;运城当前在售楼盘普遍定位在中低档以上，城区以小高层、多层精品住宅为主，??港区版块主要以高层和小高层项目为主。 运城市别墅项目有2个，是住宅地块有别墅产品，没有独立的别墅项目 目前运城市房地产市场处于起步阶段，整体市场销售状况缓慢，90%的项目一年销售量在3万㎡-5万㎡左右 2010年运城开盘项目在30个左右，2011年在售项目在25个左右，计划入市的项目在10个左右。;运城市房地产市场户型比例：;运城市房地产购买客群分布：;受全国大市场拉动，房地产市场从2010年2800元均价上涨700元左右。目前运城房地产市场均价在3500元左右。;1、运城北部区域项目 运城商品房开发项目主要集中于主城区北部、解放北路、国粮路附近。主要也多层，小高层为主。运城北部商品房价格在2800元—4200元之间，均价在3500元左右。 这些区域主要针对运城市区客户，主要是改善性为主和临沂的客群为主。这部分客群对户型的面积要求较大，主要以三居135平—150平，两居以95平—110平主。 ;;;金鑫锦绣花城（销售20万平，未销售10万平米);2、空港区域项目 空港区块由于紧邻工业园区，项目的整体定位和开发规模都有了很大的抬高，主要也高层和小高层为主.空港区商品房价格在2200元-3000元之间，均价在2800元左右。 空港板块在售楼盘购买的客群，对于住房的需求已不仅仅满足于居住，对住房的品质、配套、环境、景观等等均有很高的要求。 ;;;大运公园，外滩首府规划;大运公园，外滩首府沙盘;大运公园，外滩首府规划;东星卡纳溪谷售楼处;香港花园售楼处;名人港湾售楼处;嘉禾西班牙售楼处;;空港国际汽配城，售价5500元/平，租金15元/平、月;沃尔玛全面开始销售商铺，目前商铺已经不卖了，今年10月1计划营业，目前在做内部装修;创业城;创业城写字楼，产权50年工业立项，3栋写字楼每栋12000平米， 3号楼每层分割成28个35平米，整栋308套，价格8.1万—9.1万，每平米合2600元 1号楼每层分割成22个34平和2个64平，整栋264套，价格8.5万-16.59万之间。 1号楼卖85%，3号楼卖20%，2号楼没开。90%客户是投资客。 ;创业城和创业写字楼，金世界都是运城鼎元开发商开发， 张波今年33岁，在空港有2个项目在售，一块工业南区空地1500亩。 ;4.产品定位-城区产品 目前运城城区商品房住宅产品类型较多样化，主要以高层，小高层开发为主，一层为车库或商铺，二层以上为住宅；顶层没有复式结构。 三房四房成为市场供应主流——从本次对运城在售楼盘调查显示，套型面积范围间距较大，从80多平方米到170多平方米面积均有，总体上以三居和四居户型为主，其中120—150㎡的三房是运城目前商品房住宅市场供应的主流，多数楼盘都占了50%，高的甚至70% 。 户型设计的合理性高——从户型设计上，运城市的户型设计都有雷同的现象，尤其是主流户型基本上开间和以及卫橱的空间设计都有相似之处，部分新推出的楼盘来看，很多开发商也越来越重视对户型的设计，户型上以趋向更加合理化，并对户内空间的动静分区、干湿分离的功能布局做出考虑，改善余地很大。;恒大地产地块---3月份刚签约， 占地600亩，目前正在做前期规划和前期市场调研; 房产供需特点 2010年运城市的房地产业在一定程度上也受到了限购政策的影响，但目前市场供应主要以2010年以来开盘后续销售，在售楼盘中多数都已进入销售中后期。 今年上半年没有新盘入市，目前市场观望情绪很高，很多售楼处人气都不好。 值得注意的是，当前运城多数在售楼盘都是现房或准现房销售。;（1）随着消费群体不断向运城北部扩延，促进了北部房产市场区域的不断扩大，使运城市房地产呈现出两大“区域市场”。其一是以市区为中心，向外扩延的房地产市场，其消费对象主要是运城市民。其二是空港区等区块的房产市场。 （2）市区的产品定位主要以中端多层为