公共租赁住房体系运行资金来源问题研究.docxVIP

重庆大学学报(社会科学版)2012年第18卷第4期JOURNAL OF CHONGQING UNIVERSITY(Social Science Edition)V01．18 No．4 2012公共租赁住房傩系运行姿金来源问题研 究九王英，钟清，顾湘(重庆大学建设管理与房地产学院，重庆400045)摘要：公共租赁住房(下文简称“公租房”)是满足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的社会保障性住房。 文章对公租房运行过程中存在的一大难题——资金来源问题进行研究，通过建立博弈模型分析涉及公租房 建设的各行为主体间的利益关系，找出优化其预期行为的最优均衡，然后根据达到该最优均衡所需的条件设 计出相应的激励约束机制，将各行为主体可能作出的理性决策引导至有利民生的方向。 关键词：公租房；利益博弈；激励约束机制设计中图分类号：C931．2文献标志码：A文章编号：1008．5831(2012)04-0016-07一、公共租赁住房体系运行中的资金来源问题的背景 住房需求的层次性决定了住房供应的层次性。在中国城镇人口中，既有高收入水平人口，也有中低收入水平人口，高收入水平人口有高档的住房需求，中 低收入水平人口则有中低档的住房需求，因此，需要建立具有层次性的住房供应 体系才能满足不同层次的住房需求。高收入水平人口的住房需求可以通过商品 房来满足，而中低收入水平人口的住房需求则在很大程度上需要通过保障性住 房来满足。然而，相对商品房体系而言，中国的保障性住房体系仍不够完善，相 关制度也不够健全，如何建立一套有效运作的社会保障性住房体系尚在探索之 中。以往中国的社会保障性住房主要由廉租房和经济适用房组成，但多年来，经 济适用房未能很好地解决中低收入者的住房困难问题，而商品房居高不下的房 价又让许多有居住需求的中低收入者望而却步。近几年来，国内商品房房价居 高不下，已远远超出普通家庭的合理承受范围，据2010年《中国经济蓝皮书》的 数据显示，加上每年需要向城镇转移的农业人口，85％的中国家庭没有购买住房 的能力，其中尤以中低收人群体住房困难问题最为突出。在这种情况下，就自然 地形成了一个既不满足住廉租房条件又没有能力购买经济适用房，或既没资格 买经济适用房又买不起商品房的“夹心层”。这个“夹心层”主要由中低收入家庭、新就业职工等群体组成，其人口规模达到全国城镇人口的一半以上，解决他 们的住房难问题是当前推行改善民生政策的重中之重。为了解决这个问题，中 国政府下决心在全国范围内大力推进公共租赁住房(下文简称“公租房”)建设， 建立一个有效运作的社会保障性住房分配体系。加快公租房建设的政策便应运 而生①。收稿日期：201l一07一10 基金项目：教育部人文社会科学研究青年基金项目“公共租赁住房运行机制研究”(10YJC630060) 作者简介：王英(1968一)，女，重庆人，重庆大学建设管理与房地产学院酉Ⅱ教授，主要从事建设经济管理研究。①见《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知(国办发[20lO]4号)》。万方数据王英，等公共租赁住房体系运行资金来源问题研究 17公租房有效弥补了此前中国保障性住房制度设 笔者在上述已有研究成果的基础上针对公租房 计的一个大缺口，将成为中国保障性住房的主力产 体系运行中的资金来源问题展开进一步研究，并提 品，但大力推进公租房建设仍然存在不少阻力，其中 出具有较强创新性和可操作性的方案，以求对参与最大的阻力就是公租房建设所需的巨额资金来源不 公租房建设的各行为主体起到有效的激励约束作足。在全国范围内大力推进公租房建设需要巨额资 用，帮助解决公租房体系运行中的资金来源不足问 金，政府没有能力全额负担，因此必须将民间资本引 题。在研究过程中，笔者将建立博弈模型，通过博弈 人到公租房建设领域中来。但是，对民间资本持有 分析涉及公租房建设融资的各行为主体间的利益关系，找出优化其预期行为的最优均衡，然后根据达到者而言，由于利润相对低且分配和销售等主动权在该最优均衡所需的条件设计出相应的激励约束机政府手中，加上参与机制不顺畅，故目前民间资本直制，将各行为主体可能做出的理性决策引导至有利 接参与保障性住房建设的积极性不高；与此同时，对 民生的方向。因此，笔者所做研究不仅将有助于解 地方政府而言，由于与商品房建设相比，公租房建设 决公租房体系运行中的资金来源不足问题，加快公投入大、产出少，故地方政府推进公租房建设的积极 租房的建设，而且将有助于公租房体系更好地发挥性也并不一定高。其作为社会保障性住房的积极社会作用，具有一定 二、公共租赁住房体系运行中的资金来源问题 的现实意义。研究的现状和意义三、公共租赁住房体系运行中的资金来源问题 大力推进公租房建设是一项利国利民的重大工．6-)-析和相应激励约束机制的设计程，