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远洋地产、SOHO中国香港上市研究 目录 一、引言 1 二、天时 2 （一）、香港资本市场大气候向好 2 （二）、国内宏观环境不同 3 1、紧缩性的货币政策影响有限 3 2、房地产行业依旧是投资的热点 5 3、政策方向日渐明朗 8 三、地利、人和 9 （一）远洋地产（3377.HK） 9 1、地利 9 2、人和 11 3、企业自身状况 12 （二）、SOHO中国（0410.HK） 15 1、地利 16 2、人和 18 3、企业自身状况 19 四、两家上市公司未来预测 22 （一）、远洋地产（3377.HK） 23 1、商业模式 23 2、标准化管理 23 （二）、SOHO中国 24 1、商业模式 24 2、项目责任感 25 3、企业内部的挑战 25 一、引言 9月28日，远洋地产（3377.HK）在香港联交所正式挂牌上市，总募集资金金额高达119亿港元。 10月8日，SOHO中国（0410.HK）也在香港联合交易所主板正式挂牌上市，每股股价8.30港元，此次在全球发售约15.49亿股，占发行后总股本的30.99%，募资129亿港元。 10月9日，中国奥园（3883.HK）也上市了……国庆节前后，几家大的房地产公司你追我赶地在香港联合交易所主板正式挂牌。另外，重庆龙湖地产、天利置业等内地房企都在为各自赴港上市进行着积极的准备。 内地房企在香港如此受欢迎，受到香港各大投资集团及散户的追捧，究竟是这些企业确实自身基本功过硬还是炒作噱头因素作怪呢？下面以新上市的远洋地产和SOHO中国为例做一下具体分析。 二、天时 （一）、香港资本市场大气候向好 2007年月恒生指数连续全世界的证券市场涨声一片 今年1-8 月份，内地城镇固定资产投资66659 亿元，同比增长26.7%，其中，房地产开发投资14277 亿元，增长29.0%，同比提高5 个百分点。住宅完成投资同比增长30.9%，90 平方米以下住房完成投资占总住宅投资的20.8%，比上半年高1.3个百分点。分地区看，东部经济发达地区在绝对量上仍然是房地产投资的热点和重点。但从增速看，北京上海等地房地产投资增长缓慢，而中西部地区呈现出快速增长势头。前8 个月中、西部房地产投资分别增长39%和37%，高于东部的24%。与投资高涨相对应的是，未来中西部二、三线城市商品房价格可能出现加速“补涨”。 图2、固定资产投资与房地产投资规模 （资料来源：国家统计局，国信证券） 图3、固定资产投资与房地产投资增长 （资料来源：国家统计局，国信证券） （2）、房地产行业增速明显，地产公司业绩的提升在近两年将成为必然趋势 1-8 月，全国商品住宅竣工面积同比增长10%，增幅比去年同期上升1.6 个百分点；销售面积同比增长30.9%，增幅比去年同期上升21.6 个百分点。销售面积是竣工面积2.17 倍，且增幅快20.9 个百分点，市场需求旺盛。 国家发改委数据显示，今年4-7 月份，70 个大中城市房屋销售价格同比分别上涨5.4%、6.4%、7.1%、和7.5%，8 月上涨达8.2%，其中新建商品住房价格同比上涨9.0%，二手住房上涨7.9%。8 月涨幅创下新高，而且70 个城市呈现全部上涨态势。分地区看，热点城市热度不减，有8 个城市的新房涨幅超过10%，深圳、北京继续领涨，并且继续上升的预期强烈。 图4、全国商品房销售情况 （资料来源：国家统计局，国信证券） 房价的上涨使得今年房地产企业业绩大幅预增，房价上涨已成为地产行业的隐形催化剂。这轮中国房地产价格的上涨夹杂着实体经济和虚拟经济的双重推动因素：影响房价上涨的实体因素是中国经济发展和城镇化速度，这种趋势在2015年之前都不会发生改变；而推动房价上涨的虚拟因素是贸易顺差，其在2010年前不会发生大幅逆转。 由此带来的连锁反应是，房价的上涨带动房地产企业股价的不断攀升，自5月31日到8月31日，沪深300指数上涨36%。房地产股票上涨幅度为41%。 图5、沪申房地产公司上涨和沪申三百上涨 （资料来源：WIND，申银万国） 6月和7月房地产股票大幅上涨的动力主要来自于机构对地产股的认同，资金推动和盈利预测的提高各占了一半的比例。今年6月，各大证券基金研究机构开始将万科08年的业绩预测上调至1元，从而全面推动了万科股价和地产板块的上涨。地产股的上涨说明房地产行业依旧具备行业比较优势；行业整合、资产注入都会成为房地产企业的亮点。 3、政策方向日渐明朗 05 和06年是政策的敏感期。政府各项政策的出台对房地产行业和投资界都造成了冲击和影响。中央政府的原动力和初衷是好的，但是由于对实质性影响因素方向的判断以及政策的落实都出现了偏差，从而导致了房地产价格在调控中持续上涨。随着未来政府的调控手段不断成熟，政府对自身的定位也将更加清晰。今年 8 月住房工作会议是一次重大