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* 住宅地产 发展趋势分析 目 录 一. 住宅地产现状分析 二. 影响因素分析 三. 住宅地产发展趋势 一. 住宅地产现状分析 选择住宅地产的原因 1 住宅地产 全国地产投资额69% 2012各类地产投资额比例 1998~2012房地产企业对住宅地产投资变化图 1998~2012住宅地产销售面积变化图 2 数据分析 1998~2012住宅地产销售额变化图 1998~2012房地产企业数量变化图 2 数据分析 住宅地产现状 泡沫开始收缩 部分城市房价开始下降 成交量萎缩 空置率上升 面临资金压力金融风险加大 部分房企被淘汰 市场走向分化 住宅地产现状 3 二. 影响因素分析 宏观政策分析 1 十八届三中全会 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》 创新人口管理 创新人口管理 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 意味着过去一些地方在房地产调控中采取的限购、限价等行政性措施逐步通过市场化手段来代替，市场将逐步成为房地产调控的主体。 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 随着土地制度改革，允许进入城市的农民将农村宅基地流转，城乡用地增减挂钩等措施，将为城市建设用地增加供应。 创新人口管理 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 融 资： 通过多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重； 建立“住宅政策性金融机构” 公积金： 建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制。 创新人口管理 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 1. 制定住房发展规划，保障土地供应，减少过分依赖房地产的盲目建设 2. 推进宏观调控目标制定和政策手段运用机制化，加强财政政策、货币政策与产业、价格等政策手段协调配合 3. 建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享。 创新人口管理 创新人口管理 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 房地产税的推出将给市场一个预期，房地产企业要理性地分析一下将来的市场形势。 创新人口管理 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 房企如何利用好国际、国内两个市场，房企“走出去”发展将有更大空间。 创新人口管理 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 保障性住房 商业住房 构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。 宏观政策分析 1 明确市场在资源配置中起决定性作用 建立城乡统一的建设用地市场 完善金融市场体系 健全宏观调控体系 加快房地产税立法并适时推进改革 构建开放型经济新体制 住房双轨制 放开中小城市户籍，严格控制特大城市规模。 创新人口管理 金融政策分析 2 资本密集型 金融政策分析 2 加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛 控制房地产信贷规模 提高个人住房按揭贷款门槛 金融政策分析 2 房地产商 自住型购房者 投资者 开发成本增加 融资方式多样化 消费趋于理性，持币观望者逐渐增多 抑制短期投资行为，保障消费者利益 土地政策分析 3 土 地 房地产 更直接 效果显现时间更长 土地政策分析 3 一线城市地价高 二三线城市土地较为充足，价格较低 农村经营性用地面积大幅度增加 三. 住宅地产趋势分析 一线城市地产市场趋向于饱和 二三线住宅市场具有较大潜力 农村住宅市场将迅猛发展 海外住宅市场将成为转型要点 *